비주거용 부동산(상가, 토지, 오피스텔 등)과 주택 1채를 동시 보유했을 때 종합부동산세 계산 기준과 1세대 1주택자 12억 원 공제 적용 여부를 최신 시행 법령 기준으로 상세히 정리합니다.

비주거용 부동산(상가, 토지, 업무용 오피스텔 등)과 주택 1채를 함께 소유하고 계신 경우, 종합부동산세(종부세) 부과 방식과 1세대 1주택 혜택 유지 여부에 대해 많은 분들이 혼란스러워하십니다. 최신 종부세법 및 세법 기준에 맞춘 핵심 정리 내용을 안내해 드립니다.

주택 수 제외: 상가 건물, 사무실, 업무용 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산은 ‘주택분 종합부동산세’ 과세 대상 주택 수에 포함되지 않습니다.
1세대 1주택 혜택 유지: 따라서 주택 1채와 비주거용 부동산을 함께 보유하더라도, 주택분 종부세를 계산할 때는 1세대 1주택자로 인정받아 12억 원의 기본 공제 및 보유 기간/연령에 따른 세액공제(최대 80%) 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다.

종합부동산세는 [주택], [별도합산 토지], [종합합산 토지] 3가지 유형으로 나누어 각각 독립적으로 계산·부과됩니다.

오피스텔은 공부상(건축물대장) 용도가 아닌 실제 사용 용도에 따라 종부세 적용 기준이 완전히 달라집니다.

주거용 오피스텔
- 임차인이 전입신고를 하고 실제 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 합산됩니다.
- 주택 1채 + 주거용 오피스텔 1채 = 2주택자로 분류되어, 1세대 1주택 공제(12억 원) 대신 일반 공제(9억 원)가 적용됩니다.
업무용 오피스텔
- 사업자등록이 되어 있고 사무실 등 업무용으로 실제 사용 시 주택 수에서 제외됩니다.
- 건물분은 종부세 비과세, 바닥 토지는 별도합산 토지(80억 원 공제)로 분류되어 1세대 1주택 혜택이 유지됩니다.

Q. 상가주택(겸용주택) 1채를 소유하고 있는 경우는 어떻게 되나요?

상가주택은 주택 부분과 상가 부분을 구분하여 과세합니다. 주택 부분의 공시가격만 주택분 종부세 과세 대상에 포함되며, 면적 및 공시가격 합계가 12억 원 이하일 경우 주택분 종부세는 부과되지 않습니다. (상가 건물분은 비과세, 상가 부속토지는 80억 원 공제 적용)

Q. 비주거용 부동산 토지에 대해 종부세가 나오는 경우는 어떤 경우인가요?

소유하신 상가나 업무용 빌딩의 부속토지 공시지가 합계가 80억 원을 초과하거나, 보유 중인 나대지·잡종지 등의 공시지가 합계가 5억 원을 초과할 때만 토지분 종부세가 별도로 부과됩니다. 일반적인 소형 상가나 단등 토지 소유자는 해당되는 경우가 드뭅니다.

주택 1채 + 상가/업무용 부동산 보유자는 주택분 종부세 계산 시 1세대 1주택자(12억 원 공제) 적용.
오피스텔 보유 시 임차인의 실제 전입/주거 사용 여부를 반드시 사전 점검 필요.
개별 부동산의 공시가격 및 세액 모의계산은 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 부동산 공시가격 알리미를 통해 정확히 확인하실 수 있습니다.

2026년 비주거용 부동산 1주택자 종합부동산세(종부세) 부과 기준 및 과세 표준 정리