천호동 모아타운 4개 구역 통합개발｜명일역·굽은다리역 약 2,400세대 추진
최근 서울 모아타운을 관심 있게 살펴보면서 강동구 천호동 현장에도 직접 다녀왔습니다.
제가 이번에 살펴본 곳은 천호동 27~40번지 일원에서 모아타운 선정을 추진하고 있는 지역입니다.
현장에서 사업설명회 자료와 추진 내용을 살펴보니 생각보다 계획 규모가 상당히 컸습니다.
현재 추진 측에서 제시하고 있는 방향은 4개 사업구역을 연계한 통합개발입니다.
현장 홍보자료에는 약 2,400세대 규모의 대단지 계획이 안내되고 있고, 사업설명회 마스터플랜에는 보다 구체적으로 총 2,300세대 규모의 계획안이 제시돼 있습니다.
여기에 5호선 명일역과 굽은다리역 생활권이라는 입지도 눈에 들어옵니다.
오늘은 단순히
“천호동에 모아타운이 들어온다.”
는 이야기보다 제가 현장에서 직접 확인한 자료를 바탕으로 어디에 위치하는지, 몇 세대 규모로 계획하고 있는지, 어떤 평형으로 구성하려는지 그리고 현재 어느 단계인지 하나씩 살펴보겠습니다.
※ 이번 글에 소개하는 세대수·배치·주택형 등은 현재 추진 주체의 사업설명회 및 현장 홍보자료에 제시된 계획안입니다. 모아타운 선정 및 향후 관리계획·심의·인허가 과정에서 변경될 수 있습니다.
천호동 모아타운, 어디인가요?
이번에 살펴본 지역은 서울 강동구 천호동 27~40번지 일원입니다.
5호선 명일역과 굽은다리역 사이 생활권에 위치합니다.
제가 정비사업을 볼 때 사업계획 못지않게 중요하게 보는 것이 현재 입지인데요.
정비사업은 시간이 걸릴 수 있기 때문에 사업이 완성된 뒤의 모습뿐 아니라 기다리는 동안에도 현재 생활하기 좋은 곳인지를 같이 봅니다.
이곳은 이미 지하철 5호선을 이용할 수 있는 생활권이라는 점이 장점입니다.
사업설명회에서 제시된 천호동 모아타운 추진지역 입지계획입니다.4개 구역을 하나로, 통합개발을 추진합니다
이번 계획에서 제가 가장 관심 있게 본 부분입니다.
각각 작은 규모로 개발하는 것보다 4개 사업구역을 연계해 하나의 대단지처럼 계획하는 방향이 제시돼 있습니다.
현장 자료에도
‘4개 구역 통합 개발’
이라는 방향이 명확하게 제시돼 있습니다.
모아타운은 일반 재개발처럼 전체 지역이 하나의 정비구역으로 움직이는 방식과는 다릅니다.
여러 개의 모아주택 사업이 각각 진행될 수 있기 때문에 사업구역 사이의 연결성과 전체적인 단지계획도 중요합니다.
이번 계획에서는 각 구역을 별개로만 보는 것이 아니라 주차장과 커뮤니티시설 등을 연계해 하나의 대단지처럼 만드는 방향이 제시됐다는 점이 눈에 들어옵니다.
이 매물이 위치한 천호동 모아타운의 4개 구역 통합개발과 약 2,300~2,400세대 계획은 현장 사업설명회 자료를 바탕으로 별도로 자세히 정리했습니다.
👉 천호동 모아타운 4개 구역 통합개발｜약 2,400세대 추진
천호동 27~40번지 일원 모아타운 사업설명회에서 제시된 통합개발 계획안입니다.2,300세대일까요, 2,400세대일까요?
현장자료를 자세히 보면 세대수가 조금 다르게 표시돼 있습니다.
사업설명회에서 제시한 마스터플랜 기준으로는 총 2,300세대입니다.
반면 현장 홍보자료에는 총 2,400세대 규모의 대단지 예정으로 안내하고 있습니다.
그래서 현재 단계에서 제가 설명드릴 때는
약 2,300~2,400세대 규모 통합개발 추진
이라고 표현하는 것이 가장 정확하다고 봅니다.
아직 사업 초기 단계이기 때문에 세대수는 앞으로 관리계획과 건축계획, 심의 과정에서 충분히 달라질 수 있습니다.
따라서 ‘2,400세대 확정’이라고 받아들이시면 안 됩니다.
오히려 현재 중요한 것은 정확히 몇 세대가 확정됐느냐보다는 4개 사업구역을 연계해 2천 세대가 넘는 대규모 주거단지를 계획하고 있다는 방향성입니다.
39㎡부터 84㎡까지, 계획안도 살펴봤습니다
사업설명회 자료에는 예상 주택형과 세대수도 상당히 구체적으로 나와 있습니다.
현재 계획안 기준으로 보면
| 주택형 | 계획 세대수 |
|---|---|
| 39㎡ | 951세대 |
| 49㎡ | 238세대 |
| 59㎡ | 671세대 |
| 84㎡ | 440세대 |
| 합계 | 2,300세대 |
39㎡ 소형부터 84㎡까지 다양한 평형을 계획하고 있습니다.
특히 59㎡ 671세대와 84㎡ 440세대가 포함돼 있다는 점도 눈여겨봤습니다.
단순히 원룸이나 소형 주택 위주로 개발하는 것이 아니라 실제 가족 단위 거주가 가능한 주택형까지 함께 계획하고 있다는 의미이기 때문입니다.
다만 이 역시 현재 사업설명회 단계의 계획안입니다.
실제 공급 세대수와 평형 구성은 향후 사업계획에 따라 변경될 수 있습니다.
사업설명회에서 공개된 예상 주택형으로 향후 사업계획에 따라 변경될 수 있습니다.통합 지하주차장도 계획하고 있습니다
제가 이번 계획에서 세대수만큼 관심 있게 본 것이 주차장과 커뮤니티 계획입니다.
기존 저층 빌라 밀집지역의 가장 큰 불편 가운데 하나가 주차 문제입니다.
도로가 좁고 주차공간이 부족한 지역에서는 개별 건물 몇 채만 새로 지어져도 동네 전체의 주거환경을 바꾸는 데 한계가 있습니다.
이번 사업설명회 자료에서는 4개 구역의 지하공간을 연계하는 통합 지하주차장 계획이 제시돼 있습니다.
또 썬큰 공간 등을 활용해 커뮤니티시설을 연결하는 계획도 확인할 수 있었습니다.
실제 계획대로 구현된다면 단순히 오래된 빌라를 새 아파트로 바꾸는 것보다 주거환경 자체를 개선하는 효과를 기대해볼 수 있는 부분입니다.
명일역·굽은다리역 생활권이라는 점도 봐야 합니다
이번 지역의 또 하나의 장점은 지하철 5호선 생활권입니다.
명일역과 굽은다리역을 이용할 수 있는 위치이고 주변에는 천호초등학교와 천호중학교, 성덕고등학교 등 학교도 자리하고 있습니다.
도로 교통 측면에서도 올림픽대로와 서울세종고속도로 등 광역교통망 접근성을 함께 볼 수 있는 지역입니다.
저는 이런 초기 정비사업 지역을 볼 때 사업이 완성된 뒤에만 좋은 곳인지, 현재도 생활권이 형성돼 있는 곳인지를 중요하게 봅니다.
정비사업은 예상보다 시간이 길어질 수도 있기 때문입니다.
그런 면에서 이미 지하철과 학교, 기존 생활권이 형성돼 있다는 점은 천호동 모아타운을 살펴볼 때 함께 봐야 할 부분입니다.
모아타운과 일반 재개발은 다릅니다
여기서 한 가지 꼭 알아두셔야 합니다.
이번 지역을 일반적인 대규모 재개발 구역처럼 생각하면 안 됩니다.
모아타운은 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 관리지역 안에서 계획적으로 정비하는 방식입니다.
따라서
모아타운 선정 = 4개 구역 사업 확정 = 2,400세대 확정
이라는 의미는 아닙니다.
사업구역별 주민 동의와 사업성, 관리계획, 심의와 인허가 등 앞으로 거쳐야 할 과정이 남아 있습니다.
모아타운과 모아주택의 차이부터 사업절차, 권리산정기준일과 분양자격이 궁금하신 분들은 먼저 아래 글을 읽어보시면 이해하기 쉽습니다.
관련 글
👉 서울 모아타운 총정리｜모아주택·재개발 차이와 투자 전 꼭 확인할 사항
현재 동의율 60% 이상, 어떤 의미일까요?
현장에서 확인한 내용으로는 현재 주민들의 모아타운 추진 동의율이 60% 이상 확보된 것으로 파악되고 있습니다.
강동구가 안내하는 주민제안형 모아타운 기준에서는 사업예정구역별로
토지등소유자 수 60% 이상 + 토지면적 1/2 이상
동의가 필요합니다.
따라서 60%라는 수치는 사업 추진 과정에서 의미가 있습니다.
하지만 여기에서도 주의해야 합니다.
동의율 60% 이상이라고 모아타운 선정이 확정된 것은 아닙니다.
토지면적 동의요건과 노후도 등 다른 요건도 함께 충족해야 하고 이후 행정절차도 거쳐야 합니다.
따라서 현재는 ‘모아타운 선정을 추진하고 있는 단계’로 이해하는 것이 정확합니다.
👉 강동구청 모아타운 주민제안 요건 및 추진절차 확인하기
※ 동의율은 추진 주체의 현장 집계자료를 기준으로 하며 계약 또는 투자 판단 전 최신 수치를 다시 확인하시기 바랍니다.
저는 오히려 지금 단계가 중요하다고 봅니다
정비사업 매물을 중개하다 보면 이미 사업이 상당히 진행된 지역과 이제 시작하는 지역의 가격 차이가 꽤 큽니다.
사업이 많이 진행되면 불확실성이 줄어드는 대신 매매가격이 올라가는 경우가 많습니다.
반대로 사업 초기에는 상대적으로 낮은 가격으로 접근할 수 있지만 사업 진행을 기다려야 하고 불확실성도 감수해야 합니다.
결국 투자자는
사업 진행도가 높은 곳을 더 비싸게 살 것인지
아니면
사업 초기 지역을 상대적으로 낮은 가격에 매수하고 기다릴 것인지
선택해야 합니다.
제가 이번 천호동 모아타운을 관심 있게 보는 이유도 바로 이 부분입니다.
그렇다면 현재 얼마면 살 수 있을까요?
여기까지 보셨다면 아마 이게 가장 궁금하실 겁니다.
“그래서 지금 천호동 모아타운 추진지역 빌라는 얼마인가요?”
제가 현장에서 확인한 매물 가운데는 생각보다 초기 투자금이 낮은 물건도 있습니다.
실제로 천호동 모아타운 추진지역에는 전세를 승계하면 실투자금 2억2,000만원으로 접근할 수 있는 매물도 있습니다.
👉 천호동 모아타운 매물｜매매 3억5천·실투자금 2억2천만원
특히 이번에 소개해드릴 물건은
5호선 굽은다리역 도보 약 3분
그리고
전세보증금을 승계하면 실투자금 2억 초반대
로 접근할 수 있는 소형 매물입니다.
제가 주로 중개하는 장위동에서 비슷한 컨디션의 정비사업 매물이 현재 4억5,000만~5억원 정도까지 형성된 것과 비교하면 매입가격에서도 차이가 있습니다.
물론 사업단계가 다르기 때문에 단순 가격 비교를 해서는 안 됩니다.
그래서 다음 글에서는 이 물건을 실제 숫자로 놓고 살펴보겠습니다.
다음 글
천호동 모아타운 매물｜매매 3억5천, 실투자금 2억2천만원
매매가격과 전세보증금, 공동주택가격, 전용면적, 대지지분까지 공개하고 지분이 작은 물건을 어떻게 봐야 하는지도 함께 살펴보겠습니다.
천호동 모아타운, 앞으로 계속 확인해보겠습니다
이번에 현장에서 사업설명회 자료를 직접 살펴보면서 가장 눈에 들어온 것은 단순히 ‘2,400세대’라는 숫자 하나가 아니었습니다.
4개 사업구역을 연계해 하나의 대규모 주거단지처럼 만들려는 계획과 명일역·굽은다리역 생활권이라는 입지였습니다.
반면 아직 모아타운 선정을 추진하는 초기 단계라는 점 역시 분명하게 봐야 합니다.
따라서 지금 단계에서는
2,400세대 대단지가 확정됐다
라고 보기보다는
약 2,300~2,400세대 규모의 4개 구역 통합개발을 목표로 모아타운 선정을 추진하고 있다
고 이해하는 것이 좋겠습니다.
저도 앞으로 사업 진행과 동의율, 행정절차에 변화가 생기면 계속 현장에서 확인해서 업데이트하겠습니다.
천호동 모아타운이나 서울 재개발·모아타운 매수를 검토하고 계신다면 사업계획만 보지 말고 해당 물건의 권리관계와 실제 필요한 투자금까지 함께 비교해보시기 바랍니다.
퀸즈부동산에서는 실제 매물을 기준으로 사업단계와 대지지분, 권리관계, 투자금을 함께 살펴보고 있습니다.
