천호동 모아타운 매물｜명일역 역세권 재개발 진행상황과 실투자금 1억대 빌라

안녕하세요. 장위동 재개발을 공부하고 현장을 기록하는 퀸즈부동산입니다.

요즘 장위동에서 매물을 찾다 보면 정말 물건이 없습니다. 사업이 많이 진행된 구역은 매물이 잠기기 시작했고, 가격과 조건이 괜찮은 물건이 나오면 오래 기다려주지도 않습니다.

그래서 요즘은 장위동만 보지 않고 서울 안에서 아직 사업 초기이면서 입지가 괜찮은 곳들을 함께 보고 있습니다.

그중 오늘 소개해 드릴 곳은 강동구 천호동, 명일역 인근에서 모아타운·모아주택 방식의 개발을 추진하고 있는 지역입니다.

제가 이곳을 관심 있게 보는 가장 큰 이유는 역시 입지입니다.

현재 소개 가능한 매물

1.5룸 매물

매매가: 3억 5,000만 원
보증금: 1억 5,000만 원
실투자금: 약 2억 원
주차 가능, 엘리베이터 있음

2룸 매물

매매가: 4억 원
보증금: 2억 2,000만 원
실투자금: 약 1억 8,000만 원
주차 가능, 엘리베이터 있음

전세보증금을 승계하는 조건이라면 2억 원 안팎의 자금으로 접근할 수 있다는 것이 장점입니다.

모아타운이란?

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 여러 개의 소규모 사업구역으로 묶어 하나의 아파트 단지처럼 정비하는 사업입니다.

낡은 빌라와 단독주택이 많은 지역의 좁은 도로, 부족한 주차공간, 열악한 기반시설을 함께 정비할 수 있다는 장점이 있고, 일반적인 재개발과 비교하면 절차를 간소화할 수 있다는 것도 특징입니다.

다만 모아타운이라고 해서 무조건 사업이 빠르게 진행되는 것은 아닙니다. 주민들의 동의가 필요하고 관리계획 수립, 조합설립, 사업시행계획인가 등 여러 단계를 거쳐야 하기 때문에 현재 어느 단계에 있는지를 확인하고 매수하는 것이 무엇보다 중요합니다.

모아타운 진행 순서

주민들의 사업 추진
모아타운 대상지 선정 또는 주민제안
모아타운 관리계획 수립
주민공람 및 관련 심의
관리계획 승인·고시
개별 모아주택 사업 추진
조합설립
사업시행계획인가
이주·철거
착공
준공·입주

따라서 단순히 ‘모아타운을 추진한다’는 것과 서울시의 관리계획이 승인된 것은 완전히 다른 단계입니다.

천호동 27-40번지 일대, 지금 어디까지 왔을까요?

여기서 정확하게 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.

천호동 27-40번지 일대는 현재 이 주변에서는 민간에서 모아타운·모아주택 방식의 개발을 추진하고 있는 곳으로 초기 단계입니다.

앞으로 주민동의가 얼마나 확보되는지, 사업구역이 어떻게 정해지는지, 강동구와 서울시 행정절차가 실제로 어떻게 진행되는지를 계속 확인해야 합니다.

그래도 이 지역을 보는 이유, ‘명일역 입지’

정비사업 초기 지역을 볼 때 저는 사업계획만큼이나 입지를 중요하게 봅니다. 사업계획은 변경될 수 있지만 역의 위치는 바뀌지 않으니까요.

천호동 27-40번지 일대는 지하철 5호선 명일역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권입니다. 주변에는 천호초, 천호중, 성덕여중·고 등 학교가 있고 기존 생활편의시설도 이미 형성돼 있습니다.

강동구 안에서 진행되고 있는 여러 정비사업과 고덕비즈밸리 등 주변 개발까지 함께 생각하면 장기적으로 지켜볼 만한 입지라고 보고 있습니다.

천호동에서 실제 진행 중인 모아타운 사업

천호동 전체를 놓고 보면 모아타운 사업이 단순한 이야기에 그치는 것은 아닙니다.

천호동 113-2번지 일원: 약 55,570㎡ 규모, 7개 구역, 토지등소유자 630명, 일부 구역은 이미 조합설립인가 완료
천호동 338번지 일원: 약 24,975㎡ 규모, 2개 구역, 모아타운 관리계획 수립 중

즉 천호동 일대에서 저층주거지 정비가 실제로 여러 곳에서 진행되고 있다는 점은 분명합니다. 다만 각각의 사업지는 별개의 사업이기 때문에 명일역 인근 추진지역과 혼동해서는 안 됩니다.

초기 투자지역으로 볼 때는?

제가 이 지역을 소개해 드리는 이유는 ‘모아타운이 확정됐으니 사세요’가 아닙니다. 오히려 반대입니다.

아직 초기 단계이기 때문에 사업 진행상황과 매입가격을 더 꼼꼼하게 따져봐야 하는 곳입니다.

사업이 확정되고 상당 부분 진행된 지역은 그만큼 가격에도 개발 기대감이 많이 반영됩니다. 반대로 초기 사업지는 불확실성이 있는 대신 상대적으로 적은 투자금으로 접근할 수 있는 물건이 나올 수 있습니다. 결국 투자자는 그 차이를 알고 들어가야 합니다.

매수 전 반드시 확인해야 할 것

초기 정비사업 투자에서 가장 위험한 것은 ‘될 것 같다’는 말만 듣고 매수하는 것입니다.

특히 신축·신축급 빌라는 다음 사항을 반드시 개별적으로 확인해야 합니다.

권리산정기준일
토지등소유자 지위
분양대상 여부
사업구역 포함 여부

같은 골목에 있는 빌라라도 조건이 달라질 수 있습니다. 그래서 저는 매물 하나를 보더라도 단순히 매매가격만 보고 추천드리기보다는 해당 물건의 토지지분과 건축물대장, 등기사항, 권리관계와 사업 진행상황을 같이 확인해서 설명드리는 편입니다.

정리 — 지금은 ‘확정’보다 ‘가능성’을 보는 단계

천호동 27-40번지 일대는 아직 서울시가 공식적인 모아타운 관리계획을 확정한 지역이라고 보기는 어렵습니다.

하지만 명일역을 걸어서 이용할 수 있는 입지와 기존 생활환경, 강동구 일대의 정비사업 흐름을 생각하면 앞으로의 진행상황을 계속 지켜볼 필요가 있는 지역입니다.

특히 실투자금 2억 원 안팎으로 서울 역세권 정비사업 초기 지역을 찾고 계셨던 분이라면 한 번쯤 비교해 볼 만합니다.

다만 ‘모아타운이 된다’는 기대감만으로 매수하지 마세요. 현재 어느 단계인지, 내가 매수하려는 물건이 향후 어떤 권리를 가질 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

명일역 천호동 모아타운 추진지역의 진행상황이나 현재 나온 매물이 궁금하시면 편하게 문의 주세요. 제가 확인할 수 있는 자료와 현장 상황을 함께 비교해서 매물별로 하나씩 설명드리겠습니다.