천호동 모아타운 매물｜매매 3억5천, 굽은다리역 3분 실투자금 2억2천만원
앞선 글에서 천호동 27~40번지 일원에서 추진하고 있는 모아타운 계획을 소개해드렸는데요.
4개 구역을 연계해 약 2,300~2,400세대 규모로 계획하고 있는 곳입니다.
오늘은 사업 이야기에서 한 걸음 더 들어가서 실제로 현재 얼마 정도면 매수할 수 있는지 살펴보겠습니다.
제가 이번에 현장에서 확인한 물건은 무엇보다 투자금이 눈에 들어왔습니다.
매매가 3억5,000만원
전세보증금 1억3,000만원
실투자금 2억2,000만원
여기에 5호선 굽은다리역 도보 약 3분 거리입니다.
서울에서 정비사업 가능성을 보면서 실투자금 2억원 초반대로 접근할 수 있는 물건을 찾는 분이라면 한 번 비교해볼 만한 매물입니다.
천호동 모아타운 매물 한눈에 보기
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울 강동구 천호동 |
| 매매가격 | 3억5,000만원 |
| 전세보증금 | 1억3,000만원 |
| 실투자금 | 2억2,000만원 |
| 공동주택가격 | 1억2,100만원 |
| 전용면적 | 18.04㎡ |
| 대지지분 | 12.92㎡ |
| 구조 | 방 1 + 거실 겸 주방 + 화장실 |
| 엘리베이터 | 있음 |
| 주차장 | 있음 |
| 교통 | 5호선 굽은다리역 도보 약 3분 |
| 주변 | 천호초·천호중·성덕고 등 |
| 사업현황 | 모아타운 선정 추진지역 |
※ 매물가격과 임대차 조건 등은 계약 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.
굽은다리역 도보 약 3분, 전세를 승계하면 실투자금 2억2,000만원인 소형 매물입니다.실투자금 2억2,000만원, 계산은 간단합니다
이번 물건의 가장 큰 특징부터 살펴보겠습니다.
매매가격은 3억5,000만원입니다.
현재 전세보증금 1억3,000만원이 있기 때문에 임차보증금을 승계한다고 가정하면,
3억5,000만원 – 1억3,000만원
= 2억2,000만원
입니다.
따라서 취득세와 중개보수 등 거래비용을 제외한 매매대금 기준 초기 필요자금은 2억2,000만원입니다.
최근 서울 재개발이나 정비사업 매물을 알아보신 분이라면 2억원 초반이라는 금액이 눈에 들어오실 겁니다.
다만 저는 실투자금이 낮다는 이유만으로 이 물건을 권하지는 않습니다.
왜 이 가격인지, 사업은 어느 단계인지, 지분이 작은 물건의 권리는 어떻게 확인해야 하는지를 같이 봐야 합니다.
굽은다리역 도보 3분, 현재 입지도 봤습니다
정비사업 물건은 미래만 보고 사는 경우가 많습니다.
하지만 저는 현재 입지도 중요하게 봅니다.
사업이 예상보다 오래 걸릴 수도 있기 때문입니다.
이번 물건은 지하철 5호선 굽은다리역에서 도보 약 3분 거리입니다.
주변에는 천호초등학교와 천호중학교, 성덕고등학교 등이 있고 기존 주거지역과 생활편의시설도 형성돼 있습니다.
전용면적은 **18.04㎡**로 크지 않습니다.
하지만 방 1개와 거실 겸 주방, 화장실 구조이고 엘리베이터와 주차장도 갖추고 있습니다.
정비사업을 기다리는 동안 임대수요까지 고려한다면 이런 현재의 주거조건도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
대지지분 12.92㎡, 작은데 괜찮을까요?
아마 이 물건을 보시면 가장 먼저 궁금하실 부분입니다.
대지지분은 12.92㎡, 평으로 환산하면 약 3.9평입니다.
분명 큰 지분은 아닙니다.
그래서 저는 이 물건을 ‘큰 지분 재개발 물건’처럼 설명하지 않습니다.
대신 작은 지분이기 때문에 매입가격과 초기 투자금도 상대적으로 낮습니다.
여기서 중요한 것은
지분이 작다 = 분양자격이 없다
또는
모아타운 안에 있다 = 아파트 한 채를 받는다
둘 다 아니라는 것입니다.
실제 권리는 해당 사업방식과 사업구역, 권리산정기준일, 토지·건물의 권리관계 등을 확인해야 합니다.
특히 이런 소형 지분 물건일수록 계약 전에 더 꼼꼼한 권리 검토가 필요합니다.
공동주택가격은 1억2,100만원입니다
이 물건의 공동주택가격은 1억2,100만원입니다.
재개발이나 모아타운 매물을 보면서 공동주택가격을 감정평가액과 바로 연결해 생각하는 분들도 계십니다.
하지만 그렇게 단순하게 계산하면 안 됩니다.
향후 감정평가는 토지와 건물, 위치와 이용상황 등 여러 요소를 종합적으로 반영하기 때문에
공동주택가격 1억2,100만원 = 향후 감정평가액 1억2,100만원
이라는 의미는 아닙니다.
현재 물건을 비교하는 여러 자료 가운데 하나로 보는 것이 좋습니다.
장위동에서 이 정도 물건은 얼마일까요?
제가 이번 천호동 물건을 보면서 자연스럽게 비교해본 지역이 장위동입니다.
저는 장위동 재개발 매물을 계속 현장에서 중개하고 있기 때문에 비슷한 소형 물건의 가격을 자주 접합니다.
현재 제가 현장에서 접하는 장위동의 비슷한 컨디션의 정비사업 소형 매물은 대략 4억5,000만~5억원 정도까지 올라와 있습니다.
이번 천호동 물건은 3억5,000만원입니다.
매입가격만 놓고 보면 약 1억~1억5,000만원 정도 차이가 납니다.
그렇다고
“천호동이 장위동보다 1억원 이상 싸니까 더 좋다.”
라고 단순 비교해서는 안 됩니다.
가격 차이가 나는 이유가 있기 때문입니다.
사업 진행도를 살 것인가, 초기 가격을 살 것인가
장위동에는 이미 정비사업이 상당히 진행된 구역들이 있습니다.
사업이 진행될수록 불확실성이 줄어드는 대신 가격에도 그 진행상황이 반영되는 경우가 많습니다.
반면 이번 천호동 지역은 모아타운 선정을 추진하는 초기 단계입니다.
아직 앞으로 거쳐야 할 절차가 많고 사업의 불확실성도 존재합니다.
대신 현재 매입가격은 상대적으로 낮습니다.
그래서 두 지역을 비교할 때 저는 이렇게 설명드리는 편입니다.
사업 진행도가 높은 물건을 더 비싸게 살 것인가?
초기 단계의 물건을 상대적으로 낮은 가격에 매수하고 기다릴 것인가?
결국 투자자의 자금과 투자기간, 위험을 받아들일 수 있는 정도에 따라 선택이 달라집니다.
이 물건이 들어 있는 천호동 모아타운 계획은?
이번 물건을 검토한다면 개별 매물만 보지 말고 주변에서 어떤 정비계획이 추진되고 있는지도 같이 살펴봐야 합니다.
천호동 27~40번지 일원에서는 현재 4개 구역을 연계하는 모아타운 통합개발 계획이 추진되고 있습니다.
사업설명회 마스터플랜에는 총 2,300세대, 현장 홍보자료에는 약 2,400세대 규모로 제시돼 있습니다.
39㎡·49㎡·59㎡·84㎡의 다양한 주택형과 통합 지하주차장, 커뮤니티시설 계획도 제시돼 있습니다.
다만 아직 초기 계획 단계인 만큼 세대수와 배치, 사업계획은 향후 변경될 수 있습니다.
제가 현장에서 확인한 사업설명회 자료와 4개 구역 통합개발 계획은 별도의 글에 자세히 정리해두었습니다.
관련 글 ①
👉 천호동 모아타운 4개 구역 통합개발｜명일역·굽은다리역 약 2,400세대 추진
[2편 발행 후 내부링크 연결]
모아타운 자체가 처음이라면 먼저 확인하세요
“모아타운하고 재개발은 무엇이 다른가요?”
“모아타운에 들어가면 분양자격이 생기나요?”
“권리산정기준일은 왜 중요한가요?”
이런 부분이 아직 생소하시다면 매물을 보기 전에 기본적인 사업구조부터 이해하는 것이 좋습니다.
모아주택과 모아타운의 차이부터 사업절차, 권리산정기준일과 매수 전 확인사항은 아래 글에 따로 정리했습니다.
관련 글 ②
👉 서울 모아타운 총정리｜모아주택·재개발 차이와 투자 전 꼭 확인할 사항
[1편 발행 후 내부링크 연결]
이 매물, 어떤 분에게 맞을까요?
이번 물건은 큰 지분이나 이미 사업이 상당히 진행된 정비사업 물건을 원하는 분에게는 맞지 않을 수 있습니다.
반대로
서울에서 정비사업 초기 물건을 찾는 분
투자 가능 자금이 2억원 초반인 분
5호선 역세권을 중요하게 보는 분
사업 초기의 불확실성을 감수하고 장기적으로 기다릴 수 있는 분
이라면 비교해볼 만합니다.
특히 이미 가격이 많이 오른 재개발 지역과 비교하면서 초기 투자금 부담을 낮추고 싶은 분이라면 한 번 살펴볼 수 있습니다.
천호동 모아타운 매물, 저는 이렇게 봅니다
이번 물건의 장점과 주의할 점은 비교적 명확합니다.
장점은
매매가 3억5,000만원
전세 승계 시 실투자금 2억2,000만원
5호선 굽은다리역 도보 약 3분
그리고 천호동 모아타운 선정을 추진하는 지역에 위치한다는 점입니다.
반대로 대지지분이 12.92㎡로 크지 않고 아직 사업 초기라는 점은 반드시 고려해야 합니다.
그래서 저는 이 물건을
“2억2천만원이면 모아타운 아파트를 받을 수 있는 물건”
이라고 설명하지 않습니다.
그보다는
“서울 5호선 역세권에서 실투자금 2억원 초반으로 정비사업 초기 단계에 접근해볼 수 있는 물건”
이라고 보는 것이 더 정확합니다.
결국 중요한 것은 가격만이 아닙니다.
해당 물건의 권리와 사업 진행상황을 확인한 뒤 현재 3억5,000만원이라는 가격이 그 위험을 감수할 만한 가격인지를 판단해야 합니다.
천호동 모아타운이나 장위동 재개발 매물을 함께 비교해보고 싶으신 분은 보유자금과 투자기간을 말씀해 주세요.
사업단계와 실제 필요한 투자금을 놓고 비교해서 안내드리겠습니다.
