장위11구역 추정분양가 공개, 재개발 진행상황·분담금·비례율·세대수 총정리

장위11구역을 문의하시는 분들과 이야기하다 보면 요즘 질문이 예전과 조금 달라졌어요.

전에는 “장위11구역 재개발이 다시 될까요?”라는 질문이 많았다면, 최근에는 “84㎡를 받으려면 분담금이 얼마나 나올까요?”, “추정분양가는 얼마로 잡혔나요?”라는 질문이 훨씬 많습니다.

그럴 만도 한 게 장위11구역은 2026년 5월 14일 정비구역 지정 단계까지 왔고, 현재 계획상 2,617세대 규모로 사업이 추진되고 있습니다.

특히 사업성 검토 과정에서 추정분양가와 추정비례율까지 나오면서 이제는 막연히 기다리는 재개발이 아니라 내 물건의 권리가액과 앞으로 들어갈 돈을 따져봐야 하는 시점으로 넘어가고 있어요.

최근 저에게 연락을 주신 장위11구역 소유자 두 분도 본인이 안내받은 추정 추가분담금이 각각 약 4억 5,000만원, 약 5억 2,000만원이라고 말씀하셨어요.

같은 장위11구역인데도 7,000만원 정도 차이가 나는 거죠.

오늘은 그래서 다른 내용보다 장위11구역 추정분양가부터 먼저 보겠습니다. 그다음 추가분담금과 비례율, 세대수, 현재 진행상황까지 차례대로 정리해볼게요.

먼저 핵심만 보면

장위11구역은 총 2,617세대 규모로 계획돼 있고, 일반분양 계획은 1,023세대입니다. 현재 자료상 추정비례율은 103.68%, 전용 84㎡ 권리자 추정분양가는 약 7억 7,100만원, 일반분양 추정가는 약 12억 8,500만원 수준입니다. 다만 분양가·비례율·추가분담금 모두 현재 단계의 추정치라는 점은 꼭 구분해서 보셔야 합니다.

장위11구역 추정분양가, 얼마로 나왔을까요?

장위11구역의 현재 사업은 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업으로 추진되고 있습니다.

현재 공개된 사업계획을 기준으로 보면 권리자 추정분양가와 일반분양 추정가격은 다음과 같습니다.

전용면적	권리자 추정분양가	일반분양 추정가	일반분양 계획
39㎡	약 3억 9,900만원	약 6억 6,600만원	26세대
59㎡	약 6억 700만원	약 10억 1,200만원	371세대
84㎡	약 7억 7,100만원	약 12억 8,500만원	577세대
115㎡	약 9억 4,600만원	약 15억 7,400만원	49세대

역시 가장 관심이 많은 건 84㎡예요.

84㎡ 권리자 추정분양가 약 7억 7,100만원, 일반분양 추정가 약 12억 8,500만원.

이 숫자만 놓고 보면 권리자 분양가와 일반분양 추정가 사이에 상당한 차이가 있습니다.

그런데 여기서 가격 차이만 보고 “사업성이 좋다”, “조합원은 무조건 이익이다”라고 판단하면 조금 위험합니다.

왜냐하면 7억 7,100만원만 내면 84㎡를 받는다는 뜻이 아니기 때문이에요.

내가 가지고 있는 기존 부동산의 종전자산평가와 권리가액이 얼마로 잡히느냐에 따라 실제 추가분담금이 달라집니다.

그리고 위 분양가격 역시 확정 분양가가 아닙니다. 앞으로 공사비와 금융비용, 사업기간, 일반분양 시점의 부동산시장 등에 따라 얼마든지 달라질 수 있어요.

따라서 지금은 ‘장위11구역 분양가 확정’이 아니라 ‘사업계획상 추정분양가가 제시된 단계’라고 이해하시는 게 맞습니다.

실제 추가분담금 4억5천만원, 5억2천만원… 왜 다를까요?

이 부분은 제가 최근 실제 상담을 하면서도 눈여겨봤어요.

장위11구역 소유자 두 분에게 연락이 왔는데 한 분은 추정 추가분담금을 약 4억 5,000만원, 다른 한 분은 약 5억 2,000만원 정도로 안내받았다고 하셨어요.

차이가 약 7,000만원입니다.

물론 두 사례만 가지고 장위11구역 전체의 분담금을 판단할 수는 없습니다. 어디까지나 저에게 직접 연락을 주신 두 분의 개별 사례예요.

다만 여기서 한 가지는 분명하게 볼 수 있습니다.

장위11구역 추가분담금은 모든 소유자가 똑같지 않다는 겁니다.

재개발 추가분담금은 내가 지금 집을 얼마에 샀는지만 가지고 계산하는 게 아니에요.

종전자산평가액이 얼마인지, 그에 따라 권리가액이 어떻게 계산되는지, 대지지분은 어느 정도인지, 어떤 평형을 신청하는지 등에 따라 달라집니다.

쉽게 예를 들어볼게요.

A씨와 B씨가 모두 84㎡를 신청한다고 해도 A씨의 권리가액이 B씨보다 높다면 A씨가 부담해야 할 추가분담금이 상대적으로 적을 수 있습니다.

그래서 장위11구역 매물을 볼 때도 단순히 매매가격만 비교해서는 안 됩니다.

대지지분, 공시가격, 건축물 현황, 예상 종전자산평가, 향후 신청 가능한 평형까지 같이 보는 이유가 바로 이것 때문이에요.

장위11구역 추정비례율 103.68%, 어떻게 봐야 할까요?

분담금 다음으로 많이 물어보시는 숫자가 비례율입니다.

현재 사업계획에서 제시된 **추정비례율은 103.68%**입니다.

비례율이 100%를 넘는다는 것만 보고 상당히 좋은 숫자라고 생각하실 수도 있는데요.

저는 비례율 하나만 보고 재개발 물건을 판단하는 것은 권하지 않습니다.

현재 103.68% 역시 앞으로 그대로 유지된다고 확정할 수 있는 숫자가 아니기 때문이에요.

공사비가 올라가면 사업비가 증가하고, 금융비용이 커지거나 사업기간이 길어져도 사업성이 달라집니다. 반대로 향후 일반분양가격이 높아지면 수입 측면에서는 사업성이 좋아질 수도 있고요.

결국 103.68%는 현재 사업계획을 기준으로 계산한 추정비례율입니다.

앞으로 사업이 진행되면서 계속 확인해야 하는 숫자라고 보시면 됩니다.

총 2,617세대, 장위11구역 규모가 상당합니다

장위11구역에서 제가 눈여겨보는 부분 중 하나가 세대수예요.

현재 계획은 총 2,617세대입니다. 토지등소유자는 804명으로 정리돼 있으며 공급계획상 권리자 분양 804세대, 일반분양 1,023세대, 임대 790세대로 제시돼 있습니다.

구분	계획 세대수
권리자 분양	804세대
일반분양	1,023세대
임대주택	790세대
총 세대수	2,617세대

여기서 눈에 들어오는 게 일반분양 1,023세대입니다.

전체 임대주택 790세대 가운데 장기전세주택은 565세대가 계획돼 있습니다.

장위11구역이 일반적인 장위뉴타운 재개발과 조금 다른 이유도 바로 여기에 있어요.

역세권 장기전세주택 사업은 역세권 토지를 보다 고밀도로 개발하면서 민간 분양주택과 장기전세주택을 함께 공급하는 방식입니다. 서울시는 2026년에도 관련 기준을 완화해 사업 활성화를 추진하고 있습니다.

계획대로 사업이 진행된다면 장위동에서 상당한 규모의 대단지가 하나 더 만들어지는 셈입니다.

위치를 보면 돌곶이역과 상월곡역 사이입니다

장위11구역은 성북구 장위동 66-300번지 일대, 구역면적 약 94,411㎡ 규모입니다.

위치를 직접 보시면 왜 역세권 장기전세주택 사업으로 추진하는지 이해가 쉬워요.

6호선 돌곶이역과 상월곡역 사이에 자리하고 있습니다.

장위동 재개발을 계속 보고 있는 제 입장에서는 이 부분을 꽤 중요하게 봅니다.

재개발 사업이 진행되는 동안에는 분담금이나 비례율 같은 숫자에 관심이 집중되지만, 아파트가 완공되고 나면 결국 가격을 결정하는 중요한 요소 중 하나는 입지와 교통이거든요.

특히 2,600세대가 넘는 대단지가 역세권에 들어온다는 점은 장위11구역의 장기적인 가치를 판단할 때 빼놓기 어려운 부분입니다.

장위11구역 재개발 진행상황, 지금 어디까지 왔을까요?

장위11구역은 한 번 사업이 멈췄던 곳입니다.

과거 장위뉴타운에 포함돼 있었지만 정비구역에서 해제됐고, 이후 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업으로 다시 추진됐습니다.

현재 공개된 진행현황을 보면 2026년 1월 7일 추진위원회 승인, 2026년 5월 14일 정비구역 지정 단계까지 진행된 것으로 확인됩니다.

여기까지 온 것은 분명 의미가 있어요.

예전처럼 “다시 재개발을 추진한다” 정도가 아니라 이제는 정비구역 지정 이후 다음 사업 절차를 준비하는 단계로 넘어왔기 때문입니다.

또 하나 볼 부분이 있습니다.

2026년 6월 보도 당시 추진위원회는 예비 사업시행 신탁사 선정을 위한 절차를 진행 중인 것으로 전해졌습니다.

따라서 앞으로는 사업시행 방식과 사업 주체가 어떻게 정리되는지를 유심히 볼 필요가 있습니다.

‘장위11구역 조합’ 검색할 때 주의할 점

장위11구역을 검색하면 ‘장위11구역 조합’이라는 검색어가 많이 나오는데 여기서는 조금 조심하셔야 합니다.

현재의 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 재개발을 기존 민간재개발처럼 이미 조합설립인가까지 마친 사업장으로 생각하면 정확하지 않습니다.

또 ‘장위11-1구역 가로주택정비사업’과도 구분해야 합니다.

장위11-1구역은 장위동 68-435번지 일대 5,586㎡를 대상으로 하는 별도의 가로주택정비사업으로, 2020년 조합설립인가를 받은 사업입니다. 지금 이 글에서 설명하고 있는 94,411㎡ 규모의 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 재개발과는 다른 사업입니다.

검색하다 보면 이름이 비슷해서 자료가 섞이는 경우가 있으니 꼭 구분해서 보셔야 해요.

장위11구역에서 지금 기억할 숫자는 5개입니다

내용이 조금 복잡하죠.

그래서 상담할 때처럼 중요한 숫자만 다시 추려볼게요.

2,617세대 — 총 계획 세대수
1,023세대 — 일반분양 계획
103.68% — 현재 추정비례율
약 7억 7,100만원 — 84㎡ 권리자 추정분양가
약 12억 8,500만원 — 84㎡ 일반분양 추정가

그리고 제가 최근 장위11구역 소유자분들에게 직접 들은 개별 추정 추가분담금 사례는 약 4억 5,000만원과 약 5억 2,000만원이었습니다.

이 사례가 중요한 이유는 “장위11구역 분담금이 4억~5억원이다”라고 단정하기 위해서가 아닙니다.

오히려 반대예요.

같은 구역 안에서도 내가 가지고 있는 물건에 따라 분담금이 달라질 수 있다는 걸 보여주는 사례이기 때문입니다.

장위11구역 매수를 생각한다면 분양가보다 이것부터 보세요

요즘 장위11구역 매물을 알아보시는 분들이라면 “84㎡가 7억 7,100만원이라는데 괜찮은 것 아닌가요?”라고 생각하실 수 있어요.

그런데 재개발은 그렇게 단순하게 계산하면 안 됩니다.

매수가 + 향후 추가분담금 – 임대보증금 등 회수 가능한 금액까지 계산해 실제로 내 돈이 얼마나 들어가는지를 먼저 봐야 합니다.

여기에 더해 해당 물건의 권리관계와 대지지분, 예상 종전자산평가, 향후 평형 신청 가능성까지 확인해야 하고요.

결국 장위11구역에서는 앞으로 ‘얼마에 사느냐’ 못지않게 ‘어떤 물건을 사느냐’가 중요해질 가능성이 큽니다.

장위11구역, 이제는 분담금을 따져볼 때입니다

장위11구역은 오랫동안 지켜본 분들에게는 조금 특별한 곳일 거예요.

한 번 정비구역에서 해제됐던 곳이 다시 역세권 장기전세주택 재개발로 추진돼 2026년 5월 정비구역 지정까지 왔으니까요.

현재 계획대로라면 2,617세대의 대단지, 일반분양 1,023세대, 돌곶이역·상월곡역 역세권이라는 그림이 만들어집니다.

하지만 지금부터는 좋은 이야기만 볼 단계는 아니라고 생각해요.

추정비례율 103.68%가 앞으로 어떻게 움직이는지, 공사비는 얼마나 잡히는지, 사업시행 방식은 어떻게 결정되는지, 내 종전자산평가와 추가분담금은 얼마가 될지를 하나씩 확인해야 합니다.

특히 장위11구역 매수를 생각하고 계신다면 인터넷에 나온 평균적인 분담금 숫자만 보고 결정하지 마세요.

같은 구역에서도 물건마다 조건이 다릅니다.

장위11구역 매물을 보고 계시거나 현재 가지고 있는 물건의 대지지분·공시가격·예상 권리가액·84㎡ 신청 시 예상 투자금이 궁금하시면 물건 조건을 놓고 하나씩 비교해보시는 게 훨씬 정확합니다.

저도 장위동 현장에서 확인되는 진행상황과 매물 변화를 계속 정리해서 업데이트하겠습니다.

※ 이 글의 추정분양가·추정비례율·추가분담금은 확정금액이 아닙니다. 사업 진행 과정에서 공사비, 금융비용, 감정평가, 사업계획 등의 변화에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매매 전에는 최신 공식 자료와 개별 권리관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

장위11구역뿐 아니라 장위8·9·10·14·15구역의 진행상황도 함께 비교해보고 싶다면 장위뉴타운 재개발 전체 진행상황도 같이 확인해보세요.