장위14구역, 실투자금 4억대 매물(서두르세요)
상담하다 보면 이런 질문, 정말 많이 받습니다.
“소장님, 제가 돈이 많지 않아서 그러는데요. 4억대로도 들어갈 수 있는 14구역 매물이 있을까요?”
결론부터 말씀드리면 — 아직은 있습니다. 다만 예전보다 선택지가 확실히 줄었습니다.
최근 성북구 장위14구역은 서울시 도시재정비위원회에서 재정비촉진계획 변경(안)이 수정가결되면서 분위기가 달라졌습니다. 기존 용적률 212%에서 270%로 상향되어 총 2,846세대 규모로 조성될 예정이고, 강북권 최대 규모인 약 1만㎡ 규모의 서울 키즈랜드도 함께 들어설 계획입니다. 그동안 낮은 사업성 때문에 사업시행계획안이 조합 총회를 통과하지 못해 지연되어 왔는데, 이번 규제 완화로 사업성이 크게 개선되며 사업 추진에 확실히 탄력이 붙는 국면입니다.
이런 호재성 뉴스가 나오면서 조건 괜찮은 매물은 최근 몇 달 사이 거래가 많이 이뤄졌고, 그 결과 실투자금 4억대로 접근할 수 있는 물건을 찾기가 눈에 띄게 어려워지고 있습니다.
오늘은 현재 상담 가능한 매물 중에서 비교해볼 만한 물건 세 가지를 정리해봤습니다.
자세한 주소는 매도인이 원치 않아 일부 생략합니다.
① 실투자금 약 4억 6천만 원
- 위치 : 장위동 233-1**
- 매매가 : 6억 6,000만 원
- 주인 전세 : 2억 원
- 실투자금 : 약 4억 6,000만 원
- 공시가격 : 1억 7,800만 원
실투자금을 조금 낮추면서 장위14구역에 진입하고 싶은 분들이 가장 많이 문의하는 유형입니다.
② 실투자금 약 4억 8천만 원
- 위치 : 장위동 233-3**
- 매매가 : 5억 8,000만 원
- 전세 : 약 1억 원 가능
- 실투자금 : 약 4억 8,000만 원
- 공시가격 : 1억 6,400만 원
매매가 부담을 줄이면서 장기 보유를 고려하는 분들이 관심을 보이는 매물입니다.
③ 공시가격이 가장 높은 매물
- 위치 : 장위동 231-2**
- 매매가 : 7억 원
- 전세 : 약 1억 5,000만 원 가능
- 실투자금 : 약 5억 5,000만 원
- 공시가격 : 2억 1,200만 원
세 매물 가운데 공시가격이 가장 높은 물건입니다.
매물을 검토할 때는 단순히 매매가만 볼 것이 아니라 공시가격, 대지 조건, 권리관계 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
어떤 매물이 가장 좋을까요?
이 질문, 정말 많이 받습니다.
그런데 재개발은 “가장 싼 매물”이 좋은 매물이 아닙니다. 반대로 “공시가격이 높다”고 해서 무조건 좋은 것도 아닙니다.
가장 먼저 선행되어야 하는 건 본인의 현금보유력과 대출 가능 여부를 확인하는 것입니다.
그리고 그 다음으로
- 대지지분
- 권리가액
- 향후 배정 가능 평형
- 추가분담금 예상
- 임대차 조건
이 다섯 가지까지 함께 살펴봐야 합니다.
같은 장위14구역 안에서도 어떤 매물은 적극적으로 추천드리고, 어떤 매물은 조금 더 신중하게 권해드리는 이유가 여기에 있습니다.
마치며
장위14구역은 사업이 진행될수록 좋은 조건의 매물을 찾기가 점점 더 어려워지고 있습니다.
매물은 계속 바뀌기 때문에, 현재 나와 있는 물건 중 어떤 것이 내 상황에 맞는지 궁금하시다면 편하게 문의 주세요.
실투자금만 계산해드리는 것이 아니라, 권리관계와 사업 진행 상황까지 함께 설명드리겠습니다.