장위14구역 재개발 진행상황 총정리｜2,846세대·통합심의·사업시행인가 어디까지 왔을까?

안녕하세요.

장위동에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.

요즘 장위14구역을 문의하시는 분들과 이야기를 나눠보면 예전과 질문이 조금 달라졌습니다.

예전에는

“장위14구역 사업이 제대로 진행되는 건가요?”

라는 질문이 많았다면, 최근에는

“그래서 지금 어디까지 진행됐나요?”
“통합심의는 언제쯤 하나요?”
“지금 들어가도 너무 늦은 건 아닌가요?”

이런 질문이 많습니다.

장위14구역은 한동안 사업성이 좋지 않아 속도가 더뎠던 구역입니다. 하지만 2025년 말 재정비촉진계획 변경안이 심의를 통과하면서 상황이 상당히 달라졌습니다.

서울시 공식 발표에서도 장위14구역의 용적률이 기존 211% 수준에서 법적상한용적률 270% 이하로 높아지고, 전체 세대수도 2,439세대에서 2,846세대로 늘어나는 계획이 확인됐습니다.

오늘은 장위14구역이 현재 어디까지 왔는지, 앞으로 어떤 절차가 남았는지, 그리고 매수를 생각하고 있다면 무엇을 확인해야 하는지 하나씩 살펴보겠습니다.

장위14구역, 먼저 기본 내용부터 살펴볼게요

장위14구역만 따로 보면 사업 속도가 빠른지 늦은지 판단하기가 쉽지 않습니다. 장위8·9·13·15구역과 비교해서 보고 싶으신 분들은 장위뉴타운 재개발 총정리 글도 함께 보시면 구역별 사업단계를 이해하는 데 도움이 됩니다.

장위14구역은 장위뉴타운에서도 규모가 큰 재개발 구역입니다.

특히 이번 재정비촉진계획 변경을 통해 사업 규모와 사업성이 함께 개선됐다는 점을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

구분	내용
사업	장위14 재정비촉진구역 재개발
위치	서울 성북구 장위동 일대
계획 세대수	총 2,846세대
기존 계획	2,439세대
최고층수	35층
법적상한용적률	270% 이하
공공주택	539세대
미리내집	66세대
공공분양	37세대
주요 공공시설	서울 키즈랜드·종합사회복지관·공공청사 등

서울시 발표에 따르면 장위14구역은 총 2,846세대로 계획돼 있으며,

이 가운데 539세대가 공공주택으로 공급될 예정입니다. 미리내집 66세대와 공공분양 37세대도 포함됩니다.

자세한 내용은 서울시 장위14구역 재정비촉진계획 변경 결정 자료에서 확인할 수 있습니다.

단순히 아파트 세대수만 늘어나는 것도 아닙니다.

약 1만㎡ 규모의 서울 키즈랜드와 종합사회복지관, 공공청사 등이 기부채납시설로 계획돼 있고 공원과 도로 등 기반시설도 함께 정비될 예정입니다.

장위14구역이 한동안 늦어진 이유가 있습니다

장위14구역을 오래 지켜본 분이라면 아실 겁니다.

사업이 계속 순조롭게 진행된 구역은 아닙니다.

장위14구역은 2023년 건축심의를 완료하고 사업시행계획인가를 앞두고 있었지만 낮은 사업성 등의 문제로 조합 내부에서 후속 절차가 중단됐던 시기가 있었습니다.

서울시도 2026년 1월 이 부분을 공식적으로 설명했습니다.

재개발에서 사업성이 떨어진다는 것은 결국 조합원 부담과 연결됩니다.

공사비는 올라가는데 일반분양 물량이나 사업수입이 충분하지 않으면 조합원들이 부담해야 할 추가분담금이 커질 수밖에 없습니다.

그래서 저는 재개발 상담을 할 때 단순히

“몇 세대가 들어옵니다.”

이것만 보지 않습니다.

용적률이 어떻게 바뀌었는지, 일반분양 물량을 얼마나 확보할 수 있는지, 조합원 수와 전체 세대수의 차이가 어느 정도인지도 같이 봐야 합니다.

가장 큰 변화는 2,439세대에서 2,846세대로 늘어난 것입니다

장위14구역이 다시 주목받게 된 가장 큰 이유가 바로 이 부분입니다.

기존 계획은 약 2,439세대 규모였지만 변경 계획에서는 총 2,846세대로 늘어났습니다.

약 400세대 이상 증가한 셈입니다.

여기에 용적률 규제 완화도 적용됐습니다.

서울시는 장위14구역에 재정비촉진사업 관련 규제 개선을 적용하면서 사업성을 높였습니다. 서울시 공식 설명에 따르면 용적률은 기존 약 211%에서 270% 수준까지 개선됐습니다.

최고층수도 35층으로 계획됐습니다.

재개발에서 세대수가 늘어난다는 것은 단순히 단지가 커진다는 의미로만 보면 안 됩니다.

조합원 물량과 공공주택 등을 제외하고 일반분양으로 확보할 수 있는 물량이 사업성에 영향을 주기 때문입니다.

물론 세대수가 늘었다고 해서 조합원 추가분담금이 무조건 줄어든다고 단정할 수는 없습니다.

향후 공사비와 일반분양가, 감정평가액, 사업비 등이 함께 결정돼야 보다 정확한 계산이 가능합니다.

2026년 현재 장위14구역은 어디까지 왔을까요?

이 부분이 가장 중요합니다.

현재 확인되는 공식적인 흐름은 다음과 같습니다.

2023년 건축심의 완료 → 사업성 문제로 사업 지연 → 2025년 재정비촉진계획 변경 추진 → 2025년 12월 촉진계획 심의 완료 → 사업 재추진 → 향후 통합심의 및 사업시행인가 절차

특히 이번에 확인해보니 장위14구역 조합은 2026년 7월 14일 정비사업전문관리업자 선정 공고, 7월 15일 도시계획 협력업체 선정 공고까지 냈습니다.

서울시는 2026년 1월 장위14구역의 재정비촉진계획 심의가 2025년 12월 완료됐으며 사업성이 개선돼 사업이 다시 추진되고 있다고 밝혔습니다.

또한 2026년 5월 장위15구역 통합심의 결과를 발표하면서 장위8·9·14구역도 순차적으로 통합심의를 앞두고 있다고 설명했습니다.

따라서 현재 장위14구역을

“통합심의가 끝났다”

라고 쓰면 안 됩니다.

현재 공식자료를 기준으로는 재정비촉진계획 변경을 통해 사업성을 개선한 뒤 통합심의 등 후속 절차를 진행하는 단계로 보는 것이 정확합니다.

최근 조합 움직임도 계속 확인되고 있습니다. 2026년 7월에는 정비사업전문관리업자와 도시계획 협력업체 선정을 위한 입찰공고가 올라왔고, 이후 대의원회 관련 자료도 공개됐습니다. 아직 사업시행인가를 받은 단계는 아니지만, 재정비촉진계획 변경 이후 후속 업무가 실제로 이어지고 있다는 점은 확인해볼 만합니다. 다만 이런 협력업체 선정 자체를 사업시행인가가 임박했다는 의미로 확대해서 해석하기보다는, 앞으로 통합심의와 사업시행인가로 이어지는 후속 절차를 계속 확인하는 것이 중요합니다.

조합의 최근 공개자료는 서울시 정비사업 정보몽땅 장위14구역 페이지에서 직접 확인할 수 있습니다.

통합심의가 왜 중요할까요?

재개발을 처음 접하시는 분들은 조합설립인가, 건축심의, 통합심의, 사업시행인가, 관리처분인가 같은 용어가 상당히 어렵게 느껴집니다.

매수자 입장에서는 아주 간단하게 생각해도 됩니다.

사업이 앞으로 진행될수록 아파트의 규모와 배치, 사업비, 조합원 분양 등 실제 사업의 윤곽이 조금씩 구체화됩니다.

특히 사업시행인가 단계로 갈수록 막연하게

“언젠가 재개발되겠지.”

하는 단계와는 차이가 커집니다.

그래서 장위14구역에서는 앞으로 진행될 통합심의와 사업시행인가 절차를 계속 확인할 필요가 있습니다.

장위뉴타운 안에서도 구역마다 사업 단계가 다릅니다. 장위14구역보다 먼저 통합심의를 통과한 장위15구역 재개발 최신 진행상황과 비교해보시면 앞으로 어떤 절차가 이어지는지 이해하기가 조금 더 쉽습니다.

84㎡를 받을 수 있을까요?

장위14구역 상담에서 정말 많이 나오는 질문입니다.

“소장님, 이 물건 사면 84㎡ 받을 수 있나요?”

여기서 조심해야 합니다.

현재 단계에서 특정 매물을 두고 무조건 84㎡를 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

향후 조합원 분양신청과 종전자산평가, 타입별 공급계획, 조합원별 권리가액 등 여러 조건이 영향을 미치기 때문입니다.

특히 재개발 매물을 볼 때는 단순히 대지지분이 크다고 해서 원하는 평형이 자동으로 결정되는 구조라고 생각하면 곤란합니다.

그래서 저는 매물을 볼 때 먼저

대지지분은 어느 정도인지,
공시가격은 얼마인지,
건물의 형태는 어떤지,
권리관계에 문제는 없는지,
현재 단계에서 확인 가능한 조합 자료가 무엇인지

이런 내용을 같이 살펴봅니다.

84㎡ 가능성은 매물별로 따로 확인해야 합니다.

장위14구역 매수할 때 매매가격만 보면 안 됩니다

재개발 물건을 처음 보시는 분들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다.

매매가격만 비교하는 겁니다.

예를 들어 6억원짜리 물건과 7억원짜리 물건이 있다고 해서 무조건 6억원짜리가 더 좋은 물건이라고 할 수 없습니다.

전세보증금이 얼마인지에 따라 실제 들어가는 돈이 달라지고, 대지지분과 종전자산가치에 따라 향후 권리가액도 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 최소한 다음 내용은 함께 확인해야 합니다.

매매가격 → 임대보증금 → 실제 투자금 → 대지지분 → 공시가격 → 예상 감정평가 → 예상 권리가액 → 향후 추가분담금

특히 재개발은 아파트를 사는 것과 달리 현재 부동산을 사면서 미래의 정비사업 권리를 함께 판단하는 거래입니다.

그래서 가격 하나만 보고 결정하기가 어렵습니다.

추가분담금은 지금 정확히 알 수 있을까요?

이 질문도 정말 많이 받습니다.

결론부터 말씀드리면 현재 단계에서 정확한 추가분담금을 확정해서 말하기는 어렵습니다.

추가분담금에는 앞으로의 공사비와 사업비, 일반분양가, 조합원 분양가, 종전자산평가액, 비례율 등 여러 변수가 영향을 미칩니다.

따라서 지금 인터넷에 나오는 예상 추가분담금 숫자를 확정 금액처럼 받아들이는 것은 조심해야 합니다.

저 역시 상담할 때

“추가분담금이 정확히 얼마입니다.”

라고 말씀드리기보다는 현재 확인 가능한 자료를 바탕으로 어느 정도의 변수가 있는지를 설명드리는 편입니다.

장위14구역의 장점만 보고 들어가면 안 됩니다

장위14구역의 장점은 분명합니다.

사업 규모가 2,846세대로 확대됐고 용적률 규제 완화를 통해 과거보다 사업성이 개선됐습니다.

장위뉴타운 안에서 이미 입주한 신축 아파트들과 앞으로 들어설 재개발 구역이 연결되면 주거환경도 지금과는 상당히 달라질 가능성이 있습니다.

반면 확인해야 할 부분도 있습니다.

아직 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거·착공 등 여러 절차가 남아 있습니다.

재개발은 사업이 진행되는 과정에서 공사비와 사업비가 변할 수 있고 예상보다 기간이 길어질 수도 있습니다.

따라서 장위14구역을 볼 때는

“재개발되니까 무조건 오른다.”

라는 접근보다는 내가 감당할 수 있는 투자금과 보유기간, 추가분담금 가능성을 함께 생각하는 것이 좋습니다.

앞으로 어떤 절차가 남아 있을까요?

현재 단계 이후에는 통합심의를 비롯한 후속 심의와 사업시행인가 절차가 중요합니다.

그 이후에도 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공 등의 과정이 남아 있습니다.

따라서 지금부터 실제 새 아파트 입주까지는 상당한 시간이 필요합니다.

재개발은 한두 달의 가격을 보고 접근하는 상품이라기보다 긴 사업기간을 감안하고 접근해야 하는 부동산입니다.

같은 장위뉴타운 안에서도 사업 방식에 따라 진행 과정에는 차이가 있습니다. 공공재개발로 진행되는 장위8구역 재개발 진행상황도 함께 살펴보시면 장위14구역과 사업 진행 과정을 비교하는 데 도움이 됩니다.

장위14구역을 직접 중개하면서 보는 부분

장위동에서 매물을 중개하다 보면 같은 장위14구역 안에서도 물건마다 조건이 상당히 다르다는 것을 느낍니다.

매매가격은 비슷한데 대지지분이 다르기도 하고, 전세가 들어 있어 실제 필요한 투자금이 달라지기도 합니다.

공시가격이나 건물 상태, 임대차 관계도 각각 다릅니다.

그래서 저는 장위14구역 문의가 들어오면 먼저

“예산이 얼마인가요?”

만 묻기보다 실입주를 생각하시는지, 투자 목적인지, 어느 정도 기간까지 기다릴 수 있는지를 같이 확인하는 편입니다.

같은 6억원, 7억원짜리 물건이라도 누구에게나 똑같이 좋은 물건은 아니기 때문입니다.

특히 장위14구역처럼 사업이 다시 속도를 내기 시작한 구역은 사업 진행상황과 매물 조건을 같이 보는 것이 중요합니다.

장위14구역 자주 묻는 질문

Q. 장위14구역은 사업이 다시 진행되고 있나요?

네. 서울시는 2025년 12월 재정비촉진계획 심의를 완료한 이후 사업성이 개선돼 사업이 다시 추진되고 있다고 밝혔습니다.

Q. 총 몇 세대가 들어오나요?

현재 서울시가 발표한 변경계획은 총 2,846세대입니다. 이 가운데 공공주택은 539세대로 계획돼 있습니다.

Q. 최고 몇 층인가요?

변경 계획상 최고 35층 규모입니다.

Q. 통합심의가 끝났나요?

아닙니다. 현재 확인되는 서울시 공식자료에서는 장위14구역이 통합심의를 앞두고 있는 구역으로 언급됩니다.

Q. 지금 추가분담금을 정확하게 계산할 수 있나요?

아직 확정적으로 말하기 어렵습니다. 향후 종전자산평가와 사업비, 공사비, 분양가 등 여러 변수를 함께 봐야 합니다.

Q. 장위14구역 매수 전에 무엇을 확인해야 하나요?

매매가격뿐 아니라 대지지분, 공시가격, 임대차 현황, 실제 필요한 투자금, 권리관계와 향후 추가분담금 가능성을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

장위14구역, 저는 이렇게 보고 있습니다

장위14구역은 한동안 사업성이 발목을 잡았던 곳입니다.

그래서 예전의 장위14구역과 지금의 장위14구역을 똑같이 놓고 볼 필요는 없다고 생각합니다.

2,439세대에서 2,846세대로 계획 세대수가 늘었고, 용적률 규제 완화를 통해 사업성도 개선됐습니다.

무엇보다 서울시가 공식적으로 사업 정상화와 후속 절차 추진을 언급하고 있다는 점은 분명 이전과 달라진 부분입니다.

그렇다고 지금 단계에서 추가분담금이나 84㎡ 배정 여부, 사업 완료 시점을 확정적으로 이야기하는 것도 맞지 않습니다.

재개발은 확정된 것과 예상되는 것을 구분해서 보는 것이 정말 중요합니다.

장위14구역 매수를 생각하고 계신다면 인터넷에 나오는 가격만 비교하지 마시고 현재 사업 단계와 매물별 대지지분, 공시가격, 임대차 현황, 실제 투자금까지 함께 비교해보시기 바랍니다.

퀸즈부동산에서는 장위14구역을 비롯해 장위뉴타운 재개발 현장에서 확인한 내용과 공개자료를 바탕으로 상담해드리고 있습니다.

현재 나온 매물이나 실입주 가능한 물건이 궁금하시면 편하게 문의해주세요.

장위14구역은 계획 변경 이후에도 후속 업무가 이어지고 있습니다. 2026년 7월에는 도시계획 협력업체와 정비사업전문관리업자 선정 관련 입찰공고도 올라왔습니다. 사업 진행과 조합의 최근 공개자료는 서울시 정비사업 정보몽땅 장위14구역 페이지에서도 확인할 수 있습니다.