장위13구역 재개발 최신 진행상황｜추진위 승인, 8·13 대책 조합설립 동의율 70%가 중요한 이유
장위동에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.
요즘 장위13구역을 보고 있으면 몇 달 전과는 확실히 볼 것이 많아졌습니다.
2026년 4월 신속통합기획이 확정됐고, 6월에는 장위13-1구역과 13-2구역 모두 추진위원회 승인을 받았습니다.
7월에는 재정비촉진계획 변경 주민설명회가 이어졌고, 13-2구역에서는 설계자 선정 입찰까지 진행됐습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서도 두 구역 모두 2026년 6월 2일 추진위원회 승인 단계로 확인됩니다.
그런데 여기에 최근 장위13구역을 보시는 분들이 관심 있게 볼 만한 내용이 하나 더 생겼습니다.
바로 8·13 부동산 대책입니다.
정부가 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안에 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화하는 내용이 포함됐습니다.
장위13구역은 이미 사업시행인가나 관리처분 단계까지 간 곳이 아니라 이제 추진위원회 승인을 받고 조합설립을 준비하는 단계입니다.
그래서 저는 이번 대책을 보면서 장위13구역을 바로 떠올렸습니다.
오늘은 장위13-1·13-2구역이 현재 어디까지 왔는지와 함께, 조합설립 동의율 75%→70% 완화가 앞으로 장위13구역에 어떤 의미가 있을지까지 같이 살펴보겠습니다.
장위13구역 현재 어디까지 왔을까요?
장위13구역은 하나처럼 부르지만 실제 사업은 장위13-1구역과 장위13-2구역으로 나뉘어 진행되고 있습니다.
현재 서울시 정보몽땅 기준 두 구역 모두 조합설립추진위원회 승인 단계입니다. 승인일도 2026년 6월 2일로 같습니다.
| 구분 | 장위13-1구역 | 장위13-2구역 |
|---|---|---|
| 위치 | 장위동 219-90 일대 | 장위동 224-12 일대 |
| 사업방식 | 주택정비형 재개발 | 주택정비형 재개발 |
| 신속통합기획 | 2026년 확정 | 2026년 확정 |
| 추진위원회 승인 | 2026.6.2 | 2026.6.2 |
| 현재 단계 | 추진위원회 승인 | 추진위원회 승인 |
| 다음 핵심 | 조합설립 준비 | 조합설립 준비 |
7월 이후에도 실제 후속 움직임이 이어지고 있습니다.
13-1구역에서는 설계자 및 정비사업전문관리업자 선정계획과 촉진계획 변경 관련 자료 등이 공개됐고, 13-2구역에서는 설계자 선정 입찰과 현장설명회 결과까지 공개됐습니다.
즉,
신속통합기획 → 추진위원회 승인 → 촉진계획 변경 → 조합설립 준비
이 흐름으로 보고 있습니다.
서울 성북구 장위13-1구역 재개발 현장에서 직접 촬영한 사진입니다. 장위13-1구역은 2026년 신속통합기획 확정과 추진위원회 승인을 거쳐 조합설립을 위한 후속 절차가 진행되고 있습니다.
장위13구역 약 5,900세대 계획, 규모부터 달라졌습니다
장위13구역에서 또 하나 눈여겨볼 부분은 사업 규모입니다.
신속통합기획을 거치면서 기존보다 사업성이 개선되는 방향으로 계획이 변경됐고, 장위13-1과 13-2를 합쳐 약 5,900세대 규모의 대단지가 계획됐습니다.
여기서 중요한 것은 이 숫자를 최종 확정 세대수처럼 보시면 안 된다는 점입니다.
앞으로 재정비촉진계획과 각종 심의, 사업시행인가 등을 거치면서 세부 계획은 달라질 수 있습니다.
그래서 저는 상담할 때도
“장위13구역은 5,900세대로 확정됐습니다.”
라고 말씀드리기보다는
“현재 신속통합기획 기준 약 5,900세대 규모로 계획되고 있습니다.”
라고 설명하는 편입니다.
그런데 8월 13일, 장위13구역에 중요한 정책이 하나 나왔습니다
여기가 이번 글에서 새로 추가할 핵심 부분입니다.
정부가 2026년 8월 13일 발표한 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안에 재개발 사업 속도를 높이기 위한 내용이 포함됐습니다.
그중 장위13구역과 직접적으로 연결해서 볼 만한 것이 바로 이것입니다.
재개발 조합설립 동의율
현행 75% → 70%로 완화 추진
정부는 수도권 주택공급 속도를 높이기 위해 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮추겠다고 발표했습니다.
5%포인트 차이라고 하면 별것 아닌 것처럼 보일 수도 있습니다.
하지만 재개발 현장에서는 이야기가 조금 다릅니다.
토지등소유자가 많은 구역에서 마지막 몇 퍼센트의 동의를 추가로 확보하는 데 상당한 시간이 걸리는 경우가 있기 때문입니다.
따라서 조합설립 문턱이 실제로 낮아진다면 조합설립을 준비하고 있는 초기·중기 재개발 구역에서는 사업기간 단축에 도움이 될 가능성이 있습니다.
왜 장위13구역에서 이 내용이 중요할까요?
이 부분이 핵심입니다.
장위14구역이나 장위15구역처럼 이미 조합설립 단계를 지난 곳이라면 이번 조합설립 동의율 완화가 현재 사업단계에 직접적인 영향을 주는 내용은 아닙니다.
그런데 장위13-1과 장위13-2는 다릅니다.
두 구역 모두 현재 추진위원회 승인 단계이고 앞으로 넘어가야 할 큰 관문이 바로 조합설립인가입니다.
그래서 장위13구역 입장에서는 시기가 상당히 절묘합니다.
기존 기준으로는 조합설립을 위해 토지등소유자 75% 이상 동의라는 큰 문턱을 넘어야 했는데, 정부 발표대로 제도가 개정·시행돼 장위13구역에 적용된다면 이 문턱이 70%로 5%포인트 낮아질 수 있기 때문입니다.
예를 들어 토지등소유자가 1,000명이라고 단순하게 가정하면,
기존 75%라면 750명,
70%라면 700명입니다.
단순 계산으로 50명의 차이가 생깁니다.
재개발 현장에서 이 정도 차이는 작다고만 볼 수 없습니다.
그래서 앞으로 장위13구역에서는 단순히
“동의율이 몇 %인가요?”
만 볼 게 아니라,
“70% 기준이 언제부터 시행되고 장위13구역에도 적용되는가?”
까지 같이 확인해야 합니다.
⚠️ 여기서 꼭 구분해야 합니다
8월 13일 정부가 75%→70% 완화 방침을 발표한 것은 맞습니다.
하지만 이것을
“장위13구역은 이제 70%만 받으면 바로 조합설립이 된다.”
라고 지금부터 단정해서는 안 됩니다.
관련 법령 개정과 시행 시점, 경과규정 및 장위13-1·13-2구역에 실제로 어떤 기준이 적용되는지를 확인해야 합니다.
저도 앞으로 이 부분은 계속 확인해보려고 합니다.
장위13-1과 13-2, 어디가 더 빠를까요?
현재 공식 사업단계는 같습니다.
13-1과 13-2 모두 2026년 6월 2일 추진위원회 승인을 받았습니다.
다만 최근 공개자료를 보면 13-2구역에서는 설계자 선정 입찰과 현장설명회 결과까지 공개돼 있습니다.
13-1구역 역시 설계자 및 정비사업전문관리업자 선정계획 등 후속 자료가 공개되고 있습니다.
결국 앞으로 두 구역의 사업속도를 비교할 때 가장 중요하게 봐야 할 것 중 하나가 조합설립 동의율 확보 속도가 될 가능성이 큽니다.
여기에 이번 8·13 대책의 동의율 완화가 실제 적용된다면 장위13구역의 사업 진행에도 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.
서울 성북구 장위13구역 재개발 현장에서 직접 촬영한 사진입니다. 2026년 6월 추진위원회 승인 이후 설계자 선정 등 조합설립을 위한 후속 업무가 진행되고 있습니다.
장위13구역 매수라면 8·13 대책만 보고 결정하면 안 됩니다
이번 정책은 장위13구역에는 분명 관심 있게 볼 내용입니다.
그렇다고
“동의율이 70%로 낮아지니까 사업이 무조건 빨라지겠네.”
라고 단순하게 접근해서는 안 됩니다.
재개발은 조합설립 이후에도 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공까지 긴 과정이 남아 있습니다.
또 같은 장위13구역이라고 해도 개별 물건의 조건은 전혀 다를 수 있습니다.
저는 장위13구역 매물을 볼 때
13-1·13-2 구역 확인 → 권리관계 → 권리산정기준일 → 대지지분 → 공시가격 → 임대차 현황 → 실제 필요한 투자금
순으로 살펴보는 편입니다.
사업속도도 중요하지만 결국 내가 사려는 물건의 권리가 정확한지가 먼저입니다.
장위14·15구역과 비교하면 차이가 더 분명합니다
장위13구역을 알아보시는 분이라면 장위14·15구역과 비교해보는 것도 좋습니다.
장위13구역은 현재 추진위원회 승인 → 조합설립 준비 단계이기 때문에 이번 8·13 대책의 조합설립 동의율 완화와 직접 연결해서 볼 여지가 있습니다.
반면 이미 조합설립 단계를 넘어선 구역은 현재 단계에서 이 조치의 직접적인 영향이 상대적으로 작습니다.
사업이 앞선 구역과 아직 조합설립 전인 구역은 가격, 남은 사업기간, 불확실성이 모두 다르기 때문에 단순히 어느 구역이 좋다고 판단하기는 어렵습니다.
장위14구역 재개발 최신 진행상황과 장위15구역 재개발 최신소식도 같이 비교해보시면 좋습니다.
8·13 부동산 대책 전체 내용도 따로 정리했습니다
이번 대책에는 조합설립 동의율뿐 아니라 주택공급 확대, PF 금융지원, 이주비대출 LTV 산정방식 개선, 청년·실수요자 지원 등 여러 내용이 포함됐습니다. 정부는 PF 보증·자금지원을 기존 26조3천억원에서 47조8천억원+α로 확대하겠다는 방안도 발표했습니다.
장위13구역뿐 아니라 이번 대책 전체 내용이 궁금하신 분들은 제가 따로 정리한 8·13 부동산 대책 총정리도 함께 보시면 좋습니다.
장위13구역 자주 묻는 질문
Q. 장위13구역은 현재 어디까지 진행됐나요?
13-1과 13-2 모두 2026년 6월 2일 추진위원회 승인을 받았습니다. 현재는 조합설립을 위한 후속 절차가 진행되는 단계입니다.
Q. 조합설립 동의율이 70%로 낮아진 건가요?
정부가 2026년 8월 13일 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화하겠다고 발표했습니다. 다만 실제 적용을 위해서는 관련 법령 개정과 시행 시점, 경과규정 등을 확인해야 합니다.
Q. 그러면 장위13구역 사업속도가 빨라질까요?
장위13구역은 현재 추진위원회 승인 단계라 향후 제도가 실제 적용될 경우 조합설립 동의 확보 측면에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만 동의율 기준 하나만으로 전체 사업기간을 단정할 수는 없습니다.
Q. 장위13-1과 13-2 중 어디가 빠른가요?
현재 공식 사업단계는 같습니다. 두 곳 모두 추진위원회 승인 단계이고 최근 각각 후속 업무가 진행되고 있습니다.
제가 지금 장위13구역에서 가장 중요하게 보는 부분
장위13구역은 올해 들어 꽤 빠르게 움직이고 있습니다.
신속통합기획 확정 → 추진위원회 승인 → 촉진계획 변경 후속 절차 → 조합설립 준비
여기에 8월 13일 정부가 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하겠다는 정책까지 발표했습니다.
장위13구역 입장에서는 꽤 관심 있게 볼 만한 변화입니다.
특히 지금은 이미 사업시행인가를 받은 구역이 아니라 바로 다음 큰 관문이 조합설립인 구역이기 때문입니다.
다만 저는 아직 70% 기준을 장위13구역에 바로 적용해서 설명하지는 않을 생각입니다.
법 개정 → 시행 시점 → 장위13구역 적용 여부
이 세 가지가 확인된 다음 판단하는 것이 맞습니다.
앞으로 장위13-1·13-2의 조합설립 동의율과 제도 시행 여부가 구체적으로 확인되면 이 글도 계속 업데이트하겠습니다.
장위13구역 매수를 생각하고 계신다면 사업 진행상황뿐 아니라 13-1·13-2 중 어느 구역인지, 권리관계, 대지지분, 공시가격, 임대차 현황과 실제 필요한 투자금까지 함께 확인해보시기 바랍니다.
퀸즈부동산에서는 장위13구역뿐 아니라 장위8·9·14·15구역까지 비교해서 상담해드리고 있습니다.
장위13-1·13-2구역 매물이나 실제 필요한 투자금이 궁금하시면 편하게 문의해주세요.
