장위13-4구역 빌라 매매｜전세 1억8천·실투자금 약 1억원
안녕하세요. 장위동에서 재개발과 모아타운 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.
장위동 매물을 찾는 분들과 상담하다 보면 매매가격뿐 아니라 “전세를 맞췄을 때 실제로 필요한 자금이 얼마인지”를 많이 물어보세요.
오늘 소개해드릴 물건은 장위13-4구역 모아타운 편입지에 있는 1.5룸 빌라입니다.
매매가격은 2억8,000만원이며 새로운 임차인과 전세보증금 1억8,000만원에 계약이 이뤄진다고 가정하면, 매매가격에서 전세보증금을 제외한 금액은 약 1억원입니다.
현재 공실로 즉시 입주할 수 있어 직접 거주할 집을 찾는 분과 새로운 임차인을 맞춰 투자하려는 분이 모두 비교해볼 수 있습니다.
장위13구역 빌라 매물 기본정보
먼저 매물 조건부터 한눈에 살펴보겠습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 장위13-4구역 모아타운 편입지 |
| 매매가격 | 2억8,000만원 |
| 예상 전세보증금 | 1억8,000만원 |
| 예상 실투자금 | 약 1억원 |
| 구조 | 1.5룸 |
| 전용면적 | 약 6.5평 |
| 대지지분 | 약 2.8평 |
| 해당 층 | 7층 중 4층 |
| 방향 | 주실 기준 북동향 |
| 주차 | 가능 |
| 사용승인일 | 2018년 9월 28일 |
| 입주 가능일 | 즉시 입주 가능 |
| 공동주택가격 | 1억800만원 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
전용면적은 약 6.5평이며 방과 거실 공간을 구분해서 사용할 수 있는 1.5룸 구조입니다.
7층 건물 중 4층에 있고 주실을 기준으로 북동향입니다. 주차가 가능하며 건축물대장을 확인한 결과 위반건축물에도 해당하지 않습니다.
2018년 9월 사용승인을 받은 건물이라 장위동의 오래된 구축 빌라와 비교하면 건물 연식도 살펴볼 만합니다.
현재 공실이기 때문에 잔금 일정이 맞으면 바로 입주할 수 있습니다. 기존 임차인의 퇴거 일정을 기다리지 않아도 된다는 점은 실입주를 계획하는 분에게 장점이 될 수 있습니다.
전세를 맞추면 실투자금은 약 1억원입니다
이 물건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 초기 투자금입니다.
매매가격 2억8,000만원에서 예상 전세보증금 1억8,000만원을 제외하면 다음과 같이 계산됩니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 매매가격 | 2억8,000만원 |
| 예상 전세보증금 | 1억8,000만원 |
| 매매가격에서 전세보증금을 뺀 금액 | 약 1억원 |
계산만 보면 약 1억원으로 매수를 검토할 수 있습니다. 그러나 여기서 말하는 실투자금은 전세보증금 1억8,000만원에 새로운 임대차계약이 실제로 체결됐을 때를 기준으로 한 금액입니다.
현재 전세보증금 1억8,000만원이 확정돼 있는 것은 아니므로 임차인을 구하는 시점의 전세시세와 계약조건에 따라 필요한 자금이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 전세보증금이 1억7,000만원으로 결정되면 매매가격에서 보증금을 제외한 금액은 약 1억1,000만원이 됩니다. 반대로 1억8,000만원에 계약된다면 약 1억원이 필요합니다.
여기에 취득세와 중개보수, 법무사 비용 등 매수 과정에서 발생하는 부대비용도 별도로 준비해야 합니다.
따라서 ‘실투자금 약 1억원’이라는 문구만 보고 자금계획을 세우기보다 실제 전세계약 조건과 부대비용을 포함해 여유 있게 계산하는 것이 좋습니다.
실입주와 전세 투자를 함께 비교할 수 있습니다
현재 이 집은 즉시 입주가 가능한 상태입니다.
직접 거주하려는 분은 전세 임차인을 구하지 않고 매매대금과 부대비용을 준비해 입주하는 방법을 선택할 수 있습니다.
투자를 목적으로 하는 분은 새로운 임차인을 구해 매매계약과 전세계약의 잔금 일정을 맞추는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 전세를 맞춰 매수할 때는 임차인의 보증금만 받을 수 있으면 된다고 생각해서는 안 됩니다. 다음 내용까지 함께 확인해야 합니다.
- 주변의 실제 전세시세
- 같은 면적과 연식의 전세 매물 수
- 임차인이 선호하는 입주 시기
- 전세보증보험 가입 가능 여부
- 매매계약과 전세계약의 잔금 일정
- 선순위 근저당권과 임차보증금의 관계
특히 임차인이 전세보증보험 가입을 원한다면 공동주택가격과 선순위 채권, 매매가격 등을 기준으로 가입 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.
공동주택가격이 1억800만원이라고 해서 전세보증금 1억8,000만원의 보증보험 가입이 당연히 가능하다고 단정할 수는 없습니다. 보증기관과 상품별 심사기준이 다르기 때문에 계약 전 별도 확인이 필요합니다.
대지지분 2.8평은 어떻게 봐야 할까요?
이 물건의 대지지분은 약 2.8평입니다.
소형 빌라는 전용면적뿐 아니라 대지지분도 중요합니다. 대지지분은 공동주택이 위치한 전체 토지 가운데 해당 세대가 가지고 있는 토지 지분을 의미합니다.
재개발이나 모아주택 사업에서는 종전자산평가와 권리가액, 분양대상 여부 등을 검토할 때 토지와 건물의 권리관계가 함께 고려됩니다.
하지만 대지지분이 크다고 해서 무조건 큰 평형을 배정받는 것은 아니며, 대지지분이 작다고 해서 분양자격이 무조건 없는 것도 아닙니다.
개별 물건의 권리는 다음 자료와 해당 사업의 기준을 종합해서 판단해야 합니다.
- 토지 등기사항증명서
- 건물 등기사항증명서
- 집합건축물대장
- 대지권등록부
- 토지이용계획확인서
- 권리산정기준일
- 조합원 분양대상 기준
- 사업구역의 확정 여부와 추진 단계
따라서 이 물건은 비교적 적은 초기자금으로 접근할 수 있다는 점과 대지지분이 약 2.8평이라는 점을 함께 놓고 판단해야 합니다.
모아타운 편입지만 보고 매수하면 안 됩니다
모아타운은 노후 저층주거지를 하나의 관리계획으로 묶고, 그 안에서 여러 모아주택 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 정비방식입니다.
다만 모아타운 편입지 안에 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 곧바로 새 아파트 입주권이 확정되는 것은 아닙니다.
관리계획 수립과 사업구역 확정, 주민 동의, 조합설립, 사업시행계획인가 등 앞으로 거쳐야 할 절차가 남아 있을 수 있습니다. 사업계획이 변경되거나 개별 필지가 실제 사업구역에서 제외될 가능성도 살펴봐야 합니다.
또한 모아타운 안에서도 모든 필지가 하나의 사업으로 동시에 진행되는 것은 아닙니다. 어느 모아주택 사업구역에 포함되는지, 사업 주체가 구성됐는지, 조합원 분양자격을 충족하는지를 따로 확인해야 합니다.
이번 물건도 ‘모아타운 편입지’라는 말만으로 권리나 수익을 확정해서 설명할 수 없습니다. 계약 전에 현재 추진상황과 해당 필지의 정확한 위치를 확인해야 합니다.
공동주택가격 1억원 이하도 세금은 따로 확인해야 합니다
이 물건의 공동주택가격은 1억800만원입니다.
공동주택가격이 1억원을 조금 넘기 때문에 취득세를 계산할 때 단순히 ‘공시가격 1억원 이하 주택’으로 판단해서는 안 됩니다.
취득세는 매수인의 현재 주택 수, 기존 주택의 위치, 취득하려는 주택의 시가표준액, 조정대상지역 여부와 취득 목적 등에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 전에 매수인 명의로 보유한 주택과 분양권·입주권을 확인하고, 관할 구청 세무부서나 세무 전문가를 통해 예상 취득세를 확인하는 것이 안전합니다.
부부 공동명의나 가족 명의를 이용한다고 해서 세금이 무조건 줄어드는 것도 아닙니다. 자금출처와 증여 문제까지 함께 생길 수 있으므로 단순히 취득세만 보고 명의를 정하지 않는 것이 좋습니다.
계약 전 확인해야 할 서류
소형 빌라를 매수할 때도 일반 아파트와 동일하게 권리관계를 확인해야 합니다. 모아타운 편입지라면 정비사업 관련 내용까지 추가로 살펴봐야 합니다.
등기사항증명서
소유자와 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등 권리관계를 확인합니다. 계약일부터 잔금일까지 새로운 권리가 설정되지 않는지도 확인해야 합니다.
건축물대장
정확한 전용면적과 용도, 층수, 사용승인일, 위반건축물 여부를 확인합니다. 현관이나 내부 구조가 공부상 내용과 다른지도 살펴봐야 합니다.
대지권등록부
해당 세대의 정확한 대지권 비율과 별도등기 여부를 확인합니다. 광고에 표시된 약 2.8평이라는 수치는 실제 공부상 면적과 다시 대조해야 합니다.
토지이용계획확인서
용도지역과 도로, 정비사업 관련 지정사항 및 각종 제한을 확인합니다.
모아타운 관련 공식자료
해당 필지가 관리계획과 실제 사업구역에 어떻게 포함되는지, 사업이 어느 단계까지 진행됐는지를 확인합니다.
어떤 분이 살펴볼 만한 매물일까요?
이 물건은 장위동에서 매매가격 3억원 이하의 빌라를 찾는 분이 비교해볼 수 있습니다.
특히 다음과 같은 조건을 원하는 분께 소개해드리고 싶습니다.
- 장위동에서 실투자금 1억원 안팎의 매물을 찾는 분
- 직접 입주할 수 있는 소형 빌라를 원하는 분
- 주차 가능한 1.5룸을 찾는 분
- 비교적 연식이 오래되지 않은 빌라를 원하는 분
- 실입주와 전세 투자를 함께 비교하고 싶은 분
- 모아타운의 장기적인 진행 가능성을 살펴보는 분
반대로 넓은 대지지분을 우선하는 분이나 조합원 분양자격과 배정평형이 이미 확정된 매물을 원하는 분에게는 맞지 않을 수 있습니다.
적은 초기자금만 보는 것이 아니라 원하는 보유기간과 거주 목적, 향후 추가 자금 부담까지 함께 비교해야 합니다.
마무리
오늘은 장위13-4·8구역 모아타운 편입지에 있는 1.5룸 빌라를 소개해드렸습니다.
매매가격은 2억8,000만원이고 전세보증금 1억8,000만원에 새로운 임대차계약이 체결된다면, 매매가격에서 전세보증금을 제외한 금액은 약 1억원입니다.
현재 즉시 입주가 가능하고 주차할 수 있으며, 2018년 9월 사용승인을 받은 위반건축물에 해당하지 않는 빌라입니다.
다만 예상 전세보증금과 실투자금은 실제 계약 시점에 달라질 수 있습니다. 모아타운 편입지만으로 입주권이나 특정 평형이 확정되는 것도 아닙니다.
정확한 위치와 내부 상태, 전세 가능 금액, 등기사항 및 모아타운 관련 권리관계가 궁금하시면 퀸즈부동산으로 문의해 주세요.
장위동 현장에서 매물 상태와 관련 서류를 함께 확인해 자세히 안내해드리겠습니다.
※ 매물정보는 작성일 현재 기준이며 계약 상황에 따라 변경될 수 있습니다. 실투자금 약 1억원은 예상 전세보증금 1억8,000만원을 기준으로 단순 계산한 금액이며 취득세, 중개보수, 법무비용 등은 포함하지 않았습니다. 개별 물건의 조합원 분양자격과 입주권 여부는 관련 법령, 사업계획 및 공식 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
