장위13-2구역 매매 4억5,000만원｜LH 임대 중 탑층 1.5룸

안녕하세요.

장위뉴타운 재개발 매물을 현장에서 살펴보고 있는 퀸즈부동산입니다.

요즘 장위13-2구역 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.

“장위13-2구역에 아직 4억대 매물이 있나요?”

“세입자 계약이 끝나면 실입주할 수 있는 물건도 있을까요?”

장위13-2구역은 2026년 4월 신속통합기획이 확정되고 후속 절차가 진행되면서 매수 문의도 조금씩 구체적으로 바뀌고 있습니다.

오늘 소개해 드리는 물건은 장위13-2구역 안에 있는 전용 27.48㎡ 규모의 1.5룸입니다. 4층 건물의 탑층이며, 현재 LH 임차인이 거주하고 있습니다.

가격만 보고 결정할 물건은 아니지만, 장위13-2구역에서 비교적 접근 가능한 가격대를 찾고 계셨다면 권리관계와 실입주 가능성을 함께 확인해 볼 만합니다.

장위13-2구역 4억대 매물 기본정보

구분	내용
위치	서울시 성북구 장위13-2구역 내
매매가격	4억 5,000만원
건축물 용도	매도인 확인 후 입력
구조	1.5룸
전용면적	27.48㎡, 약 8.31평
해당 층	4층 중 4층, 탑층
방향	주 출입구 기준 ○향
현재 임차인	LH 임대차계약
임차보증금	1억1,200만원
임대차 만기	2026년 9월

이 물건이 눈에 들어오는 이유

단순히 방이 1.5개 있는 빌라라서 소개해 드리는 것은 아닙니다.

가장 먼저 볼 부분은 장위13-2구역 안에 있으면서 매매가격이 4억원대라는 점입니다. 전용면적은 27.48㎡로 크지 않지만, 4층 중 4층이라 위층에서 발생하는 생활소음 부담이 적다는 것도 장점입니다.

현재 임차보증금은 1억1,200만원입니다. 다만 매매가격에서 보증금을 단순히 뺀 금액만 준비하면 된다고 생각해서는 안 됩니다.

토지거래허가 여부와 자금조달계획, LH 임대차계약 종료 조건, 보증금 반환 주체와 시점까지 함께 검토해야 실제 필요한 자금을 계산할 수 있습니다.

장위13-2구역 사업은 어디까지 왔을까요?

장위13-2구역은 장위동 224-12번지 일대로, 2025년 4월 신속통합기획 재개발 후보지에 선정됐습니다.

이후 주민설명회와 자문 절차를 거쳐 2026년 4월 신속통합기획 가이드라인이 확정됐습니다. 서울시 계획에는 장위13-2구역을 용적률 300%, 최고 39층·약 2,500세대 규모로 조성하는 내용이 담겼습니다.

2026년 6월 25일에는 장위13-2구역을 재정비촉진지구에 편입하고 재정비촉진계획을 결정하기 위한 주민공람이 시작됐으며, 공람은 7월 27일까지 진행됐습니다.

따라서 현재 단계는 ‘재개발이 모두 확정됐다’거나 ‘곧바로 조합설립이 완료된다’고 표현할 단계는 아닙니다. 재정비촉진계획 결정과 추진 주체 구성 등 후속 절차가 어떻게 이어지는지 계속 확인해야 합니다.

장위13-2구역의 계획 규모와 개발 방향은 서울시의 장위13-1·2구역 신속통합기획 공식 자료에서 확인할 수 있습니다.

장위13우겨 전체 사업 흐름과 13-1.13-2구역의 차이는 장위13구역 재개발 최신 진행상황에서 자세히 정리해 두었습니다.

LH 임대차 만기가 9월이면 바로 입주할 수 있을까요?

현재 임대차 만기가 2026년 9월이라고 해서 매수인이 그 직후 자동으로 입주할 수 있는 것은 아닙니다.

계약 전 다음 내용을 확인해야 합니다.

LH 임대차계약의 정확한 만료일
계약갱신 여부와 갱신요구권 행사 가능성
임대차 종료 및 명도 합의 여부
임차보증금 반환 주체와 반환 시점
매매 잔금일과 보증금 반환일의 연결 가능 여부
토지거래허가를 받을 경우 실제 이용 의무
매수인의 입주 가능 시점

특히 LH가 임차인인 계약은 일반 개인 임차인 계약과 서류 및 보증금 반환 절차가 다를 수 있습니다. 매도인의 설명만 듣기보다 임대차계약서 원본과 LH 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

토지거래허가는 필지별로 다시 확인해야 합니다

장위13-2구역은 신속통합기획 후보지 선정 이후 토지거래허가 및 건축허가 제한과 관련된 규제가 적용될 수 있는 지역입니다.

다만 토지거래허가 대상 여부는 계약일 현재의 지정 기간과 대상 면적, 해당 물건의 토지지분 및 취득 목적에 따라 달라질 수 있습니다.

해당 물건의 토지거래허가 대상 여부와 허가 조건은 계약 전 성북구청 담당 부서 및 최신 토지이용계획을 통해 필지별로 확인합니다.

현재 LH 임차인이 거주하는 상태라면 토지거래허가상 이용 목적과 실제 입주 시점이 충돌하지 않는지도 사전 검토해야 합니다.

재개발 매물은 집보다 권리를 먼저 봐야 합니다

재개발 매물은 내부 상태와 방의 개수도 중요하지만, 그보다 먼저 확인해야 할 내용이 있습니다.

등기부등본상 소유권과 제한물권
건축물대장상 용도와 위반건축물 여부
토지 및 건물의 대지지분
권리산정기준일
단독 분양자격 인정 가능성
공유지분 또는 다물권 여부
임대차계약 및 보증금 반환 관계
토지거래허가 대상 여부
도로 및 무허가건축물 관련 사항

같은 장위13-2구역 안의 빌라라도 대지지분과 건축물의 상태, 소유권 취득 시점에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다.

장위동의 다른 구역과 사업속도를 비교하고 싶다면 [장위14구역 재개발 최신 진행상황]도 함께 확인해 보세요.

따라서 “구역 안에 있는 물건이니 아파트 한 채를 받을 수 있다”는 식으로 단정해서는 안 됩니다. 토지대장, 건축물대장, 등기사항증명서와 정비계획 자료를 함께 검토해야 합니다.

이런 분이라면 검토해 보세요

이번 물건은 다음과 같은 분이 살펴볼 만합니다.

장위13-2구역 안에서 4억원대 매물을 찾는 분
소형 주택을 실입주와 재개발 관점에서 함께 보는 분
탑층 1.5룸 구조를 선호하는 분
LH 임대차 종료 조건을 확인하고 입주 시기를 조정할 수 있는 분
단순한 가격보다 대지지분과 분양자격을 먼저 확인하려는 분

반대로 임대차 만기 직후 반드시 입주해야 하거나, 토지거래허가와 명도 절차 없이 단순 갭투자 방식으로 접근하려는 분이라면 신중한 검토가 필요합니다.

자주 묻는 질문

4억원대라는 것은 정확히 얼마인가요?

온라인 매물 광고에는 정확한 매매가격을 표시해야 합니다. 현재 매매가격과 협의 가능 범위는 문의 시 다시 안내해 드리며, 게시 전 표에도 정확한 금액을 입력해야 합니다.

임차보증금 1억1,200만원을 제외한 금액만 있으면 되나요?

그렇지 않습니다. 취득세와 중개보수, 법무비용뿐 아니라 임차보증금 반환 시점, 토지거래허가 조건과 자금조달계획을 함께 계산해야 합니다.

9월 계약 만료 후 바로 입주할 수 있나요?

자동으로 확정되는 것은 아닙니다. LH 임대차계약서와 갱신 여부, 명도 조건, 보증금 반환 절차를 확인한 뒤 입주 가능일을 정해야 합니다.

장위13-2구역의 재개발은 확정된 건가요?

2026년 4월 신속통합기획 가이드라인이 확정됐고, 6월 재정비촉진계획 결정안 공람이 진행됐습니다. 다만 정비계획 결정과 조합설립, 사업시행인가 등 여러 후속 절차가 남아 있습니다.

이 물건을 사면 아파트 분양자격이 나오나요?

구역 안의 주택을 매수했다는 사실만으로 단독 분양자격을 보장할 수 없습니다. 권리산정기준일, 소유 형태, 대지지분, 건축물의 적법성 등을 개별적으로 확인해야 합니다.

장위뉴타운 전체 구역의 진행단계와 주요 아파트는 [장위뉴타운 재개발·아파트 총정리]에서 한 번에 비교할 수 있습니다.

장위13-2구역 4억대 매물을 찾으셨다면

이번 물건은 장위13-2구역 안에 있는 전용 27.48㎡, 1.5룸 구조의 탑층 매물입니다.

현재 LH 임차인이 거주하고 있으며 임차보증금은 1억1,200만원, 계약 만기는 2026년 9월입니다.

다만 실입주 가능 시점과 분양자격, 토지거래허가 여부는 광고 내용만으로 판단할 수 없습니다.

정확한 매매가격과 대지지분, LH 임대차계약, 보증금 반환 조건, 재개발 권리분석까지 서류를 기준으로 설명드리겠습니다.

장위13-2구역 매수를 검토하고 계시거나 현재 보유한 장위동 주택의 매도 시세가 궁금하신 분도 퀸즈부동산으로 편하게 문의해 주세요.

※ 매물 및 임대차 정보는 2026년 8월 작성 시점 기준이며 변경될 수 있습니다. 토지거래허가와 재개발 분양자격은 개별 물건 및 매수인 조건에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관련 서류와 최신 행정 기준을 확인하시기 바랍니다.