장위13구역 재개발 최신소식 총정리 – 추정비례율부터 정비구역 지정 목표까지

안녕하세요.

지난번에 장위13구역 진행 흐름을 정리해드렸는데, 그 사이에도 몇 가지 중요한 소식이 더 나왔습니다.

특히 손님들이 많이 물어보시는 “사업성 괜찮은 거예요?”, “조합은 언제쯤 만들어져요?”에 답이 될 만한 자료들이라 오늘은 이 부분만 따로 모아서 정리해드리려고 합니다.

■ 장위13구역, 지금까지 흐름 짧게 복습

2026년 4월 22일 서울시가 장위13-1·13-2구역 신속통합기획을 확정했습니다.

기존 약 4,128세대·용적률 230% 계획이 약 5,900세대·용적률 300% 수준으로 커졌고, 6월 4일에는 13-1구역과 13-2구역 모두 조합설립추진위원회 구성 승인 및 고시까지 마쳤습니다.

여기까지가 앞서 정리해드린 내용이고, 오늘은 그 이후에 나온 최신소식을 이어서 말씀드리겠습니다.

■ 최신소식 ① 추정비례율 발표 – 사업성 가늠자가 나왔습니다

재개발에서 손님들이 가장 궁금해하시는 숫자 중 하나가 비례율입니다.

최근 장위13-1구역과 13-2구역 각각의 추정비례율이 발표됐습니다.

구분	장위13-1구역	장위13-2구역
추정비례율	약 107.92%	약 106.42%
총 추정 수입	약 2조 801억 2,955만 원	–
총 추정 지출	약 1조 840억 199만 원	–

추정비례율이 100%를 넘는다는 것은 일반적으로 조합원 부담이 상대적으로 적고 사업성이 양호하다는 신호로 해석됩니다.

다만 이 수치는 아직 초기 추정 단계의 자료입니다.

정비계획, 공사비, 분양가 등이 확정되는 과정에서 실제 비례율은 얼마든지 달라질 수 있다는 점은 꼭 유의하셔야 합니다.

그래도 사업 초기 단계에서 이 정도 수치가 나왔다는 것 자체가 “한번 자세히 알아볼 만한 구역”이라는 신호로는 충분하다고 봅니다.

■ 최신소식 ② 추진위원회 임원 구성이 확정됐습니다

6월 4일 승인·고시된 추진위원회의 실제 진용도 확인됐습니다.

구분	장위13-1구역	장위13-2구역
위원장	김순동	양상호
부위원장	–	배보라
감사	신상수	이창주
추진위원 수	132명	100명

제가 이 부분을 눈여겨보는 이유는 간단합니다.

추진위원회 임원과 위원 수가 확정됐다는 것은 앞으로 조합설립 동의서 징구, 설계자 선정 같은 실무가 실제로 돌아가기 시작했다는 뜻이기 때문입니다.

참고로 13-2구역은 성북구 장위동 224-12번지 일대, 대지면적 약 10만 9,891.5㎡ 규모이며 최고 39층, 총 2,500세대(이 중 공공주택 566세대 포함) 계획으로 확인됩니다.

■ 최신소식 ③ 다음 목표는 ‘동의율 75%’와 ‘연내 정비구역 지정’

추진위원회가 밝힌 다음 목표는 명확합니다.

조합설립 인가 요건인 동의율 75% 확보, 그리고 올해 안에 ‘장위13-1·2 재정비촉진구역’ 지정을 마무리하는 것입니다.

이를 위해 성북구에서는 정비계획 입안을 위한 주민공람, 의견 청취 등의 행정절차를 진행 중입니다.

정리하면 지금 장위13구역이 동시에 밟고 있는 절차는 이렇습니다.

① 정비계획 입안 절차(주민공람·의견청취) → ② 연내 정비구역 지정 목표 → ③ 조합설립 동의율 75% 확보 → ④ 조합설립 인가

이 네 가지가 올해 하반기 장위13구역에서 가장 핵심적으로 지켜봐야 할 지점입니다.

■ 그래서 지금 시점, 무엇이 달라진 걸까요?

이전 소식이 “신통기획 확정, 추진위 승인”처럼 큰 틀의 절차 통과였다면, 이번 최신소식은 조금 더 실질적인 숫자와 실무 단계로 넘어왔다는 점이 다릅니다.

비례율이라는 사업성 지표가 처음 공개됐고, 추진위원회도 이름과 역할이 있는 사람들로 실제 움직이기 시작했습니다.

그리고 목표 시점도 “연내 정비구역 지정”처럼 구체적으로 제시됐습니다.

다만 여전히 확정된 것이 아니라 목표이자 추정치라는 점은 분명히 말씀드리고 싶습니다.

비례율은 사업 진행 과정에서 변동될 수 있고, 동의율 75% 확보나 연내 정비구역 지정도 목표일 뿐 실제 달성 여부는 앞으로 지켜봐야 합니다.

■ 장위13구역 물건, 지금 확인하실 때 이 순서로 보세요

최신소식이 긍정적이라고 해서 바로 매수를 서두르실 필요는 없습니다.

저는 상담하실 때 이 순서로 여쭤봅니다.

먼저 13-1인지 13-2인지, 그다음 권리산정기준일 기준으로 분양자격이 유지되는 물건인지, 그리고 토지·건물 지분과 예상 권리가액, 마지막으로 임대차 관계와 토지거래허가 요건까지입니다.

같은 구역 안에서도 물건마다 조건이 다르기 때문에 이 확인 없이 매수하시는 것은 권해드리지 않습니다.

■ 마무리하며

장위13구역은 이제 “진행되고 있느냐”를 넘어서 “숫자로 확인되는 단계”로 들어왔습니다.

추정비례율, 추진위원회 실무진 구성, 동의율 목표까지 나온 만큼 앞으로는 정비계획 입안 결과와 정비구역 지정 시점을 계속 확인해드리겠습니다.

장위13-1·13-2구역 물건 관련해서 매도·매수 타이밍이나 개별 물건 권리관계가 궁금하신 분은 편하게 문의 주세요.

※ 이 글은 2026년 8월 공개된 자료를 기준으로 작성했으며, 비례율·동의율·정비구역 지정 일정 등은 향후 절차 진행 과정에서 변경될 수 있습니다. 투자 및 거래 전에는 최신 공문과 개별 물건의 권리관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

FAQ

Q. 장위13-1구역 추정비례율은 얼마인가요?
A. 약 107.92%로 추산됐습니다. 총 추정 수입은 약 2조 801억 원, 총 추정 지출은 약 1조 840억 원 수준입니다. 사업 진행 과정에서 변동될 수 있습니다.

Q. 장위13-2구역 추정비례율은 얼마인가요?
A. 약 106.42%로 추산됐습니다. 역시 확정치가 아닌 추정 단계 수치입니다.

Q. 장위13구역 추진위원회는 누가 맡고 있나요?
A. 13-1구역은 김순동 위원장·신상수 감사 체제로 132명의 추진위원이, 13-2구역은 양상호 위원장·배보라 부위원장·이창주 감사 체제로 100명의 추진위원이 선출됐습니다.

Q. 조합설립까지 앞으로 무엇이 남았나요?
A. 정비계획 입안(주민공람·의견청취) 및 정비구역 지정, 그리고 조합설립 동의율 75% 확보가 남아 있습니다. 성북구는 연내 정비구역 지정을 목표로 하고 있습니다.

Q. 비례율이 높으면 무조건 좋은 건가요?
A. 비례율이 높을수록 일반적으로 조합원 부담이 낮아지는 방향이지만, 아직 추정 단계 수치이므로 확정된 조건으로 오해하지 않으셔야 합니다.