장위13-1구역 설계자 선정 시작｜9월22일 입찰마감, 이후 절차는?

안녕하세요.
장위동 현장에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.

최근 장위13-1구역 매물을 문의하시는 분들이 부쩍 늘었습니다.

상담하다 보면 “신속통합기획이 확정된 뒤 지금은 무엇을 준비하고 있나요?”, “장위13-1구역 설계자가 정해졌나요?”라고 묻는 분들이 많은데요.

서울시 정비사업 정보몽땅을 확인해보니 장위13-1구역에서 설계자 선정을 위한 입찰이 진행되고 있습니다.

공고일은 2026년 8월 24일이며, 입찰 마감은 9월 22일 오후 2시입니다. 입찰방식은 일반경쟁입찰입니다.

다만 현재 설계자가 선정된 것은 아닙니다.

지금은 입찰을 진행하는 단계이며 9월 22일 마감 이후 참여 업체와 실제 선정 결과를 추가로 확인해야 합니다.

오늘은 장위13-1구역 설계자 입찰이 어떤 의미인지, 입찰이 끝난 뒤에는 무엇을 확인해야 하는지 제가 현장에서 상담해드리는 방식으로 정리해보겠습니다.

장위13-1구역 설계자 입찰 핵심내용

이번 설계자 선정 입찰에서 현재 확인되는 내용은 다음과 같습니다.

구분	확인 내용
대상 구역	장위13-1구역
공고일	2026년 8월 24일
입찰 마감	2026년 9월 22일 오후 2시
입찰방식	일반경쟁입찰
현재 상태	설계자 선정 입찰 진행 중
다음 확인사항	참여 업체와 실제 선정 결과

가장 중요한 부분은 9월 22일이 설계자 선정일이 아니라 입찰 마감일이라는 점입니다.

입찰을 마감한 뒤 제출된 서류와 참가자격 등을 검토하고 실제 설계자를 선정하는 절차가 이어질 수 있습니다.

따라서 지금 단계에서 특정 업체가 설계자로 선정됐다고 소개하거나 9월 22일에 바로 최종 결과가 나온다고 단정해서는 안 됩니다.

제가 상담할 때도 현재 확인된 사실과 앞으로 확인해야 할 내용을 구분해서 말씀드리고 있습니다.

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• 대체 텍스트: 장위13-1구역 설계자 입찰 공고일과 마감일 및 입찰방식
• 캡션: 장위13-1구역 설계자 입찰은 9월 22일 오후 2시에 마감됩니다.

설계자 선정이 왜 중요할까요?

장위13-1구역 매수 상담을 하다 보면 설계자 선정은 시공사 선정만큼 중요하지 않다고 생각하는 분도 계십니다.

하지만 재개발 초기 단계에서는 설계자가 맡는 역할이 상당히 중요합니다.

신속통합기획을 통해 제시된 큰 방향과 재정비촉진계획안을 실제 건축계획으로 구체화하려면 전문적인 설계 작업이 필요하기 때문입니다.

설계 과정에서는 다음과 같은 내용이 검토될 수 있습니다.

• 아파트 동 배치와 층수
• 전체 세대수
• 전용면적별 평형 구성
• 조합원과 일반분양 세대 구성
• 임대주택 배치
• 주차대수와 차량 동선
• 보행로와 공공시설
• 조경과 커뮤니티시설
• 주변 도로 및 학교와의 연계
• 사업성과 공사비에 영향을 주는 건축계획

매수자분들이 가장 궁금해하는 59㎡나 84㎡ 물량이 얼마나 나올지, 어느 정도 규모의 단지가 될지 판단하려면 설계가 구체화돼야 합니다.

그렇다고 설계자가 선정되는 순간 세대수와 평형이 모두 확정되는 것은 아닙니다.

앞으로 정비계획과 각종 심의, 인허가 과정에서 설계가 변경될 수 있기 때문에 초기 설계는 사업의 방향을 구체화하는 과정으로 이해하는 것이 좋습니다.

장위13-1구역은 지금 어디까지 왔을까요?

장위13-1구역은 과거 장위뉴타운 정비구역에서 해제된 뒤 오랫동안 사업이 멈춰 있었습니다.

이후 2025년 4월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되면서 사업이 다시 움직이기 시작했습니다.

2026년에는 신속통합기획이 구체화됐고, 6월 25일부터 7월 27일까지 장위재정비촉진지구 편입과 장위13-1구역 재정비촉진계획 결정·변경안에 대한 주민공람도 진행됐습니다. 토지이음 주민의견청취 공람

여기서 주의할 점이 있습니다.

주민공람을 진행했다는 것과 재정비촉진계획이 최종 결정·고시됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

따라서 지금은 ‘정비계획이 모두 확정됐다’고 표현하기보다 신속통합기획이 확정되고 재정비촉진계획안 공람을 거쳐 후속 절차를 밟는 과정이라고 설명하는 것이 안전합니다.

이번 설계자 입찰도 이러한 사업계획을 실제 설계로 구체화하기 위한 준비 과정으로 살펴볼 수 있습니다.

9월22일 이후 무엇을 확인해야 할까요?

입찰 마감일이 지나면 바로 사업이 다음 단계로 넘어간다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 확인해야 할 내용이 남아 있습니다.

입찰 참여 업체가 있었는지 확인해야 합니다

일반경쟁입찰로 공고했더라도 실제로 몇 개 업체가 참여했는지 확인해야 합니다.

참여 업체가 없거나 입찰조건을 충족하지 못하면 유찰될 수 있고, 참가 업체 수와 관련 규정에 따라 재입찰이 진행될 가능성도 있습니다.

설계자 선정 결과를 확인해야 합니다

입찰이 성립하더라도 마감 자체가 설계자 선정 완료를 의미하지는 않습니다.

평가와 의결 등 필요한 절차를 거쳐 실제 설계자가 선정됐는지 확인해야 합니다.

계약체결 여부를 확인해야 합니다

설계자가 선정된 뒤에는 실제 계약이 체결됐는지, 계약 범위가 어디까지인지 살펴봐야 합니다.

설계용역비와 업무 범위, 계약기간 등도 향후 사업일정과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

설계에 어떤 내용이 반영되는지 봐야 합니다

매수자 입장에서 가장 중요한 것은 업체 이름보다 실제 설계내용입니다.

전체 세대수와 평형 구성, 동 배치, 조합원 수에 비해 분양물량이 충분한지 등을 살펴봐야 합니다.

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• 대체 텍스트: 장위13-1구역 설계자 입찰 마감 이후 선정 결과와 계약 및 설계절차
• 캡션: 입찰 마감 이후에는 참여 업체와 선정 결과, 계약체결 및 설계내용을 차례로 확인해야 합니다.

설계자가 정해지면 평형도 바로 알 수 있을까요?

현장에서 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.

“설계자가 정해지면 제가 84㎡를 받을 수 있는지도 알 수 있나요?”

설계자가 선정되더라도 개별 소유자의 배정평형이 바로 결정되는 것은 아닙니다.

설계 과정에서 전용면적별 세대 구성은 구체화될 수 있지만, 개별 소유자의 최종 배정평형은 앞으로의 사업계획과 분양신청, 권리가액 및 조합원 분양기준 등을 종합적으로 봐야 합니다.

특히 장위13-1구역은 사업 초기 단계이므로 지금 특정 평형을 받을 수 있다고 확정해서 매물을 소개하는 것은 주의해야 합니다.

제가 장위13-1구역 매물을 안내할 때도 희망할 수 있는 평형과 확정된 배정평형을 구분해서 설명드리고 있습니다.

설계안에 84㎡ 물량이 포함된다고 해도 모든 소유자가 해당 평형을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.

설계자 입찰이 매물가격에 영향을 줄까요?

사업이 한 단계 진행됐다는 소식이 나오면 매도자분들이 호가를 다시 생각하는 경우가 있습니다.

장위13-1구역도 신속통합기획 확정과 추진위원회 승인, 정비계획안 공람에 이어 설계자 입찰까지 진행되면서 사업이 계속 움직이고 있다는 점은 긍정적입니다.

하지만 설계자 입찰공고 하나만으로 매물가격이 크게 올라야 한다고 보기는 어렵습니다.

아직 입찰이 마감되지 않았고 실제 설계자도 선정되지 않았기 때문입니다. 정비계획과 인허가 절차도 더 남아 있습니다.

매수자는 사업 추진 소식보다 개별 매물의 권리와 가격을 먼저 확인해야 합니다.

제가 현장에서 확인하는 내용은 다음과 같습니다.

• 권리산정기준일 적용 여부
• 건축물 사용승인일
• 토지와 건물의 등기관계
• 대지지분
• 위반건축물 여부
• 공동소유 또는 다물권 여부
• 임차보증금을 제외한 초기 투자금
• 취득세와 대출 가능 여부
• 예상 사업기간과 자금계획

아무리 사업 전망이 좋아 보여도 분양자격이 불확실하거나 가격이 과도하게 높은 매물이라면 신중하게 판단해야 합니다.

장위13-1과 13-4·13-8은 다른 사업입니다

장위13구역 매물을 문의하시는 분들이 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

장위13-1구역과 장위13-4·13-8구역은 모두 장위13이라는 이름을 사용하지만 같은 사업이 아닙니다.

구분	사업의 주요 성격	우선 확인할 내용
장위13-1구역	신속통합기획 재개발	정비계획, 추진위원회, 설계 및 조합설립 절차
장위13-4구역	가로주택정비사업	조합 진행상황, 분양자격, 대지지분
장위13-8구역	가로주택정비사업	조합 진행상황, 분양자격, 대지지분

장위13-1구역의 설계자 입찰 소식이 나왔다고 해서 장위13-4구역이나 13-8구역의 사업단계도 함께 진행된 것은 아닙니다.

매물을 볼 때는 ‘장위13구역 편입지’라는 설명만 듣지 말고 정확히 어느 세부 사업지에 포함되는지 확인해야 합니다.

적용되는 사업방식이 다르면 사업 절차와 권리산정기준, 예상 세대수 및 사업기간도 달라질 수 있습니다.

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장위13구역 사업 구분 이미지 다운로드

• 대체 텍스트: 장위13-1 신속통합기획과 장위13-4 및 장위13-8 가로주택정비사업 비교
• 캡션: 장위13-1과 장위13-4·13-8은 서로 다른 방식으로 추진되는 별개의 사업입니다.

지금 장위13-1구역을 매수해도 될까요?

장위13-1구역은 신속통합기획과 정비계획안 공람, 설계자 입찰 등 사업이 계속 이어지고 있다는 점에서 관심 있게 볼 수 있습니다.

다만 아직 초기 단계에 해당하기 때문에 사업기간과 최종 계획에 변수가 남아 있습니다.

저는 장위13-1구역 상담을 할 때 앞으로 가격이 얼마나 오를지만 먼저 말씀드리지 않습니다.

매수자의 자금과 목적에 맞는지를 먼저 확인해야 합니다.

• 사용할 수 있는 현금은 얼마인지
• 실거주가 가능한지
• 임차인을 유지해야 하는지
• 몇 년 정도 기다릴 수 있는지
• 추가분담금을 감당할 수 있는지
• 신축빌라와 기존주택 중 무엇을 원하는지
• 대지지분과 내부 상태 중 무엇을 중요하게 보는지

같은 장위13-1구역 매물이라도 사용승인일과 대지지분, 임차조건 및 매매가격에 따라 판단이 달라집니다.

설계자 입찰은 사업이 진행되고 있다는 확인자료로 활용하되, 매수 결정은 개별 매물의 권리관계와 총투자금을 기준으로 하시는 것이 좋습니다.

다음 일정

현재 가장 가까운 일정은 9월 22일 오후 2시 설계자 입찰 마감입니다.

새로운 결과가 공개되면 장위13-1구역 매수자에게 어떤 변화가 생기는지 다시 전해드리겠습니다.

장위13-1구역의 현재 매물과 초기 투자금, 개별 물건의 권리관계가 궁금하시면 퀸즈부동산으로 문의해 주세요.

제가 장위동 현장에서 공식자료와 실제 매물 조건을 함께 확인해 안내해드리겠습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 13일 기준 공개자료를 바탕으로 작성했습니다. 입찰 일정과 사업계획은 향후 진행 과정에서 변경될 수 있습니다. 설계자 입찰 마감은 최종 선정일과 다르며, 개별 물건의 분양자격과 세금·대출은 계약 전 별도로 확인해야 합니다.