성북구 아파트값 0.42% 상승｜강남3구 하락에도 장위동이 강한 이유

안녕하세요.
장위동 현장에서 아파트와 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.

요즘 사무실에 오시는 손님들과 이야기를 나눠보면 장위동 아파트 가격이 예전과 확실히 달라졌다는 말씀을 많이 하십니다.

“성북구 아파트값이 왜 이렇게 많이 오르나요?”

“장위동 신축이 오르면 재개발 매물도 같이 오르나요?”

“지금이라도 장위13·14·15구역을 사야 할까요?”

최근 제가 가장 자주 받는 질문입니다.

한국부동산원이 발표한 2026년 9월 첫째 주 자료를 살펴보니, 제가 현장에서 느끼고 있던 분위기가 수치로도 나타났습니다.

9월 7일 기준 서울 아파트 매매가격은 한 주 동안 평균 0.20% 올랐는데요. 성북구는 이보다 두 배 이상 높은 0.42% 상승했습니다.

반면 강남구는 0.35%, 서초구는 0.30%, 송파구는 0.02% 하락했습니다.

강남3구가 모두 하락한 상황에서 성북구를 비롯한 강북권 아파트가 서울 상승세를 이끌고 있는 것입니다.

오늘은 이 통계를 단순히 숫자로만 설명하지 않고, 제가 장위동 현장에서 매수자와 매도자를 만나면서 느끼는 실제 분위기와 연결해서 말씀드리겠습니다.

성북구 0.42%, 서울 평균보다 두 배 넘게 올랐습니다

이번 주 서울과 성북구의 아파트값 변동률부터 간단하게 살펴볼게요.

지역	주간 매매가격 변동률
서울 평균	+0.20%
강북구	+0.46%
도봉구	+0.43%
서대문구	+0.43%
성북구	+0.42%
관악구	+0.41%
중랑구	+0.40%
강남구	-0.35%
서초구	-0.30%
송파구	-0.02%

성북구는 서울 평균보다 0.22%포인트 더 올랐습니다. 상승률로 비교하면 서울 평균의 약 2.1배입니다.

다만 정확하게 말씀드리면 이번 주 성북구가 서울 상승률 1위는 아닙니다.

강북구가 0.46%로 가장 높았고, 도봉구와 서대문구가 각각 0.43%, 성북구가 0.42%로 그 뒤를 이었습니다.

따라서 이번 통계는 성북구 아파트값이 서울 최상위권 상승세를 이어갔다고 보는 것이 정확합니다.

[본문 이미지 1 삽입]

성북구·서울 아파트값 비교 이미지 다운로드

• 대체 텍스트: 2026년 9월 첫째 주 성북구 아파트값 0.42%와 서울 평균 0.20% 비교
• 캡션: 성북구 아파트값 상승률은 서울 평균의 두 배를 넘었습니다.

제가 현장에서 느끼는 분위기도 달라졌습니다

통계가 발표되기 전부터 장위동 현장에서는 조금씩 달라진 분위기가 느껴졌습니다.

먼저 아파트 매도자분들이 주변 실거래가격을 예전보다 꼼꼼하게 확인하고 있습니다.

같은 평형에서 높은 가격의 거래가 나오면 기존 매물을 거둬들이거나 매도 희망가격을 다시 조정하는 경우도 있습니다.

매수자분들의 움직임도 달라졌습니다.

예전에는 장위동 아파트만 보던 분과 재개발만 보던 분이 비교적 분명하게 나뉘었는데요. 최근에는 신축 아파트와 재개발 매물을 함께 비교하는 분들이 많아졌습니다.

완성된 전용 84㎡ 아파트를 바로 매수할지, 시간이 걸리더라도 장위13·14·15구역의 재개발 매물을 매수할지 고민하는 것입니다.

제가 상담하면서 느끼는 가장 큰 변화는 장위동을 단순한 서울 외곽 지역으로 보는 시선이 줄었다는 점입니다.

대단지 아파트 입주가 이어지고 재개발사업도 여러 구역에서 진행되면서 장위동 전체를 하나의 신축 주거지역으로 바라보는 분들이 늘었습니다.

강남3구는 떨어졌는데 성북구는 왜 올랐을까요?

이번 주에는 강남구와 서초구뿐 아니라 송파구까지 하락으로 돌아섰습니다.

강남구는 압구정동과 대치동, 서초구는 잠원동과 반포동을 중심으로 가격을 낮춘 거래가 나타났습니다. 송파구도 소폭이지만 0.02% 하락했습니다.

제가 보기에는 최근 시장에서 가장 크게 작용하는 부분이 매수자가 실제로 감당할 수 있는 가격입니다.

강남3구의 대표 아파트는 대출을 이용하더라도 일반 실수요자가 접근하기 어려운 가격대가 많습니다. 세금과 대출에 관한 불확실성이 커지면 고가 아파트 매수자는 결정을 미루기 쉽습니다.

반면 성북구와 강북구, 도봉구, 중랑구 등에는 상대적으로 접근 가능한 가격대의 아파트가 남아 있습니다.

서울 안에서 내 집을 마련하고 싶지만 강남권이나 한강변 주요 지역의 가격을 감당하기 어려운 분들이 강북권 신축과 대단지 아파트를 찾는 것입니다.

실제로 장위동 상담에서도 강남이나 마포, 성동구를 먼저 알아보다가 예산을 맞추기 위해 장위동으로 범위를 넓힌 분들을 만나게 됩니다.

장위동이 단순히 저렴해서 선택되는 것은 아닙니다. 신축 대단지와 교통, 생활환경, 앞으로의 재개발 가능성을 함께 비교한 뒤 선택하는 경우가 많습니다.

[본문 이미지 2 삽입]

서울 아파트값 온도차 이미지 다운로드

• 대체 텍스트: 성북구 아파트값 상승과 강남 서초 송파 아파트값 하락 비교
• 캡션: 9월 첫째 주에는 성북구를 포함한 강북권과 강남3구의 온도차가 뚜렷했습니다.

제가 보는 장위동 강세의 첫 번째 이유는 신축입니다

장위동의 가장 큰 변화는 신축 대단지가 늘었다는 점입니다.

장위뉴타운에 아파트가 차례로 들어서면서 장위동의 주거환경과 가격 기준이 달라졌습니다.

예전에는 장위동의 오래된 빌라나 단독주택을 기준으로 지역을 바라봤다면, 이제는 장위자이 레디언트와 래미안장위퍼스트하이 같은 대단지 아파트를 기준으로 장위동을 평가합니다.

현장에서 매수자분들과 아파트를 둘러보면 단지 규모와 조경, 커뮤니티시설, 주차환경을 중요하게 보십니다.

이러한 신축 대단지의 거래가격이 올라가면 주변 아파트 매도자뿐 아니라 재개발 매물 소유자도 영향을 받습니다.

매도자 입장에서는 장위동 신축 아파트가 이 정도 가격에 거래됐으니 재개발 매물도 더 받아야 한다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 제가 상담할 때는 신축 아파트 가격과 재개발 매물 가격을 그대로 비교하지 않습니다.

신축 아파트는 바로 입주해 사용할 수 있는 완성된 주택이지만, 재개발 매물은 추가분담금과 사업기간, 인허가 불확실성을 감수해야 하기 때문입니다.

두 번째 이유는 장위동 전체의 변화입니다

장위동에는 이미 입주한 아파트뿐 아니라 공사 중인 단지와 사업을 준비하는 재개발구역이 함께 있습니다.

장위6구역은 새 아파트 입주를 준비하고 있고, 장위8·9구역은 공공재개발로 진행되고 있습니다.

장위13구역은 신속통합기획과 모아타운 등 여러 방식으로 사업이 추진되고 있고, 장위14·15구역도 조합방식 재개발을 이어가고 있습니다.

장위동 현장을 오랫동안 보신 분들은 한두 개 아파트만 보는 것이 아니라 앞으로 장위뉴타운 전체가 어떻게 완성될지를 생각합니다.

도로와 공원, 상가, 학교 주변 환경이 함께 정비되면 장위동의 생활환경도 지금보다 달라질 수 있기 때문입니다.

이런 기대가 아파트와 재개발 매물에 함께 반영되고 있다고 봅니다.

다만 장위동에서 여러 사업이 진행된다는 사실만으로 모든 구역의 가격이 같은 속도로 오르는 것은 아닙니다.

사업방식과 진행단계가 다르고, 개별 매물의 권리관계도 모두 다르기 때문에 구역별로 따로 살펴봐야 합니다.

세 번째 이유는 신축을 놓친 수요가 재개발을 보기 때문입니다

장위동 신축 전용 84㎡ 가격이 올라가면서 예산이 맞지 않는 분들은 재개발 매물을 함께 검토합니다.

상담할 때 신축 아파트 가격을 먼저 확인한 뒤 이런 질문을 많이 하십니다.

“이 금액이면 재개발 빌라를 사서 기다리는 게 낫지 않을까요?”

재개발 매물은 현재 매매가격만 보면 신축 아파트보다 낮아 보일 수 있습니다.

하지만 매매가격만 비교하면 안 됩니다.

재개발 매수자는 매매가격에 취득비용과 예상 추가분담금, 금융비용까지 더해 총투자금을 계산해야 합니다. 여기에 입주까지 기다리는 시간도 함께 고려해야 합니다.

예를 들어 재개발 매물을 7억원에 매수하더라도 추가분담금과 금융비용이 많이 들어가면 최종 투자금은 생각보다 커질 수 있습니다.

신축 아파트가 15억원이라고 해서 7억원짜리 재개발 매물에 8억원의 차익이 남는 구조는 아닙니다.

제가 현장에서 재개발 매물을 소개할 때도 현재 매매가격보다 최종적으로 얼마가 들어갈지를 먼저 설명드리는 이유입니다.

성북구 상승이 재개발 매물에도 바로 반영될까요?

성북구 아파트값 상승은 장위동 재개발 매물의 분위기에도 영향을 줄 수 있습니다.

신축 아파트 가격이 올라가면 재개발이 완료됐을 때의 예상 아파트 가격도 높게 보는 사람이 늘기 때문입니다.

실제로 주변 아파트의 신고가 거래가 확인되면 재개발 매도자가 매물을 거두거나 호가를 올리는 경우가 있습니다.

하지만 성북구 아파트값이 한 주 동안 0.42% 올랐다고 해서 장위동의 모든 재개발 매물이 같은 비율로 오르는 것은 아닙니다.

제가 매물을 확인할 때는 다음 내용을 따로 살펴봅니다.

• 현재 사업단계가 어디인지
• 조합원 분양자격이 확실한지
• 대지지분은 얼마나 되는지
• 예상 권리가액은 어느 정도인지
• 임차보증금을 제외한 초기 투자금은 얼마인지
• 추가분담금은 얼마나 예상되는지
• 원하는 평형을 받을 가능성이 있는지
• 사업 완료까지 얼마나 기다려야 하는지

결국 아파트값 상승은 재개발의 미래가치를 판단하는 참고자료일 뿐입니다.

개별 매물의 적정가격은 권리관계와 사업단계, 총투자금을 함께 계산해 판단해야 합니다.

장위13구역은 세부 구역부터 확인합니다

장위13구역 상담을 할 때 제가 가장 먼저 확인하는 것은 정확한 위치입니다.

장위13구역은 전체가 하나의 방식으로 진행되는 곳이 아니기 때문입니다.

신속통합기획으로 재개발을 추진하는 지역과 모아타운 또는 가로주택정비사업으로 진행되는 지역이 나뉘어 있습니다.

매물이 어느 세부 구역에 들어가는지에 따라 사업방식과 권리 확인사항이 달라집니다.

장위13구역 매물을 볼 때는 다음 내용을 먼저 확인해야 합니다.

• 매물이 포함된 정확한 세부 구역
• 해당 구역의 사업방식
• 권리산정기준일
• 건축허가와 사용승인일
• 토지와 건물의 소유관계
• 대지지분
• 위반건축물 여부
• 조합원 또는 분양대상 가능성

특히 신축빌라는 건물이 새것이라는 이유만으로 입주권이 나온다고 판단하면 안 됩니다.

제가 신축빌라 매물을 중개할 때도 건축물대장과 등기사항을 확인하고 권리산정기준일 적용 여부를 별도로 살펴봅니다.

성북구 아파트값이 올랐다는 소식보다 개별 물건의 권리가 확실한지가 먼저입니다.

장위14구역은 총투자금을 먼저 계산합니다

장위14구역은 변경된 재정비촉진계획에 따라 최고 35층, 총 2,846세대 규모로 계획돼 있습니다.

장위14구역을 찾는 분들은 장위15구역보다 낮은 초기 매입가격이나 향후 배정평형을 중요하게 보는 경우가 많습니다.

제가 상담할 때는 매매가격만 설명하지 않습니다.

전세보증금을 제외한 초기 투자금과 취득비용, 향후 예상되는 추가분담금까지 함께 계산해드립니다.

확인항목	계산할 내용
초기 투자금	매매가격에서 임차보증금을 제외한 금액
취득비용	취득세와 중개보수 및 등기비용
예상 권리가액	종전자산평가와 비례율에 따라 달라짐
추가분담금	조합원 분양가에서 권리가액을 제외한 금액
금융비용	대출이자와 장기간 보유비용
최종 투자금	초기 투자금과 각종 비용을 모두 합한 금액

아파트값이 오르는 시기에는 재개발 매물의 호가가 먼저 올라갈 수 있습니다.

사업비와 추가분담금이 확정되지 않은 상태에서 매매가격까지 높게 매수하면 사업이 완료됐을 때 기대했던 수익이 남지 않을 수 있습니다.

그래서 장위14구역은 향후 받을 평형만 보지 말고 최종적으로 들어갈 총투자금을 먼저 계산해야 합니다.

장위15구역은 사업속도와 호가를 함께 봅니다

장위15구역은 최근 장위동에서 문의가 많이 들어오는 구역입니다.

2026년 5월 서울시 정비사업 통합심의를 통과했고, 현대건설과 공사도급계약 관련 절차도 진행됐습니다.

최근에는 설계자 선정 계획안 제출 자료까지 공개되면서 사업시행인가를 준비하기 위한 후속 움직임도 이어지고 있습니다.

현장에서 보면 사업이 계속 진행되고 있다는 점은 분명히 긍정적입니다.

하지만 이런 소식이 나올 때마다 매도자의 기대감도 함께 높아집니다. 매물을 보류하거나 가격을 다시 조정하는 경우가 생길 수 있습니다.

장위15구역에서는 다음 내용을 함께 확인해야 합니다.

• 현재 공식 사업단계
• 설계와 사업시행계획 진행상황
• 대지지분과 건축물 용도
• 예상 권리가액
• 희망 배정평형
• 현대건설 공사비와 향후 변동 가능성
• 추가분담금을 포함한 총투자금
• 현재 호가에 사업 기대감이 얼마나 반영됐는지

장위15구역은 통합심의를 통과했지만 공식 사업단계는 아직 조합설립인가로 표시돼 있습니다.

사업시행인가를 받은 구역으로 오해해 가격을 과도하게 높게 평가해서는 안 됩니다.

[본문 이미지 3 삽입]

장위13·14·15구역 매수 체크 이미지 다운로드

• 대체 텍스트: 장위13구역 장위14구역 장위15구역 매수 전 사업단계 권리관계 총투자금 확인
• 캡션: 장위13·14·15구역은 사업방식과 진행단계가 달라 확인할 내용도 다릅니다.

장위13·14·15구역은 이렇게 비교합니다

구역	제가 먼저 확인하는 내용	매수 시 주의할 부분
장위13구역	정확한 세부 구역과 사업방식	편입지만 보고 분양자격을 단정하지 않기
장위14구역	초기 투자금과 총투자금	희망 평형과 최종 배정을 같게 보지 않기
장위15구역	사업속도와 현재 매도 호가	인허가 기대감이 가격에 과도하게 반영됐는지 확인

어느 구역이 가장 좋다고 한 가지로 말씀드리기는 어렵습니다.

같은 예산이라도 실입주가 가능한 분과 임대를 유지해야 하는 분에게 맞는 구역은 달라집니다.

장기간 기다릴 수 있는 분과 비교적 빠른 사업 진행을 원하는 분의 선택도 달라질 수밖에 없습니다.

지금 장위동 재개발을 사야 할까요?

성북구 아파트값이 서울 평균보다 두 배 이상 올랐다는 소식을 보면 더 늦기 전에 재개발 매물을 사야 하는지 고민될 수 있습니다.

하지만 저는 주간 상승률만 보고 서둘러 계약하시라고 말씀드리지 않습니다.

먼저 본인의 자금과 목적에 맞는 매물이 있는지부터 확인해야 합니다.

제가 상담을 시작할 때는 다음 내용을 먼저 여쭤봅니다.

• 지금 사용할 수 있는 현금은 얼마인지
• 대출은 어느 정도 필요한지
• 실거주가 가능한지
• 원하는 평형은 무엇인지
• 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있는지
• 몇 년 정도 기다릴 수 있는지
• 보유 주택 수와 세금 부담은 어떤지

이 조건을 먼저 정리하면 장위13·14·15구역 가운데 어떤 구역을 살펴봐야 할지 방향이 보입니다.

장위동 아파트 가격이 오르는 것은 장위뉴타운의 미래가치를 판단할 때 긍정적인 자료가 될 수 있습니다.

그러나 실제 매수는 분위기가 아니라 개별 물건의 권리와 가격을 보고 결정해야 합니다.

제가 현장에서 보는 이번 통계의 의미

이번 주 성북구 아파트값 0.42% 상승은 장위동을 포함한 강북권으로 실수요가 움직이고 있다는 점을 보여줍니다.

강남3구의 고가 아파트는 조정을 받고 있지만, 상대적으로 접근 가능한 가격대의 신축 대단지와 역세권 아파트에는 매수 관심이 이어지고 있습니다.

장위동에서는 신축 아파트 가격 상승과 여러 재개발사업의 진행이 함께 맞물리고 있습니다.

다만 장위동 전체가 올랐다는 말만 듣고 아무 재개발 매물이나 매수해서는 안 됩니다.

장위13구역은 사업방식과 권리를, 장위14구역은 총투자금과 추가분담금을, 장위15구역은 사업속도와 현재 호가를 먼저 확인해야 합니다.

장위13·14·15구역의 실제 매물과 투자금이 궁금하시면 예산과 실입주 가능 여부, 원하는 평형을 알려주세요.

제가 장위동 현장에서 공식 사업자료와 실제 매물 조건을 함께 확인해 자세히 안내해드리겠습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 7일 기준 한국부동산원 주간 아파트가격 동향과 공개된 정비사업 자료를 바탕으로 작성했습니다. 주간 가격지수는 지역의 평균적인 흐름으로 개별 아파트나 재개발 매물의 실제 가격변동과 다를 수 있습니다. 분양자격과 세금·대출 가능 여부는 계약 전에 개별 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.