장위15구역 빌라 매매｜상월곡역 도보 5분, 8억
오늘 소개해드릴 물건은 장위15구역 안에 있는 연립주택입니다.
지하철 6호선 상월곡역에서 도보 약 5분 거리이고, 전용면적 37.51㎡에 방 2개와 욕실 1개로 구성돼 있습니다.
2층 건물의 2층이라 위층 세대가 없는 탑층이며, 대지지분은 31㎡로 약 9.38평입니다.
장위15구역은 2026년 5월 서울시 정비사업 통합심의를 통과한 후 사업시행인가를 준비하고 있습니다.
사업단계가 앞으로 진행될수록 매물의 대지지분과 분양자격, 예상 권리가액을 더욱 구체적으로 비교해야 하는 시점인데요.
오늘은 매물의 기본조건과 장위15구역 최신 사업진행 상황, 매수 전에 확인해야 할 내용을 함께 살펴보겠습니다.
장위15구역 빌라 매매 기본정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울시 성북구 장위동, 장위15구역 내 |
| 매매가격 | 8억원 |
| 건축물 용도 | 연립주택 |
| 공급면적 | 41.59㎡, 약 12.58평 |
| 전용면적 | 37.51㎡, 약 11.35평 |
| 대지지분 | 31㎡, 약 9.38평 |
| 구조 | 방 2개·욕실 1개 |
| 층수 | 2층 건물 중 2층, 탑층 |
| 방향 | 거실 기준 남동향 |
| 주차 | 불가 |
| 사용승인일 | 1988년 8월 22일 |
| 공동주택가격 | 1억5,700만원 |
| 교통 | 지하철 6호선 상월곡역 도보 약 5분 |
| 입주·임대차 | 계약 전 현재 점유관계 확인 |
| 위반건축물 | 건축물대장 확인 후 최종 표시 |
매물정보와 가격은 작성 시점 기준이며 계약 여부에 따라 변경되거나 거래가 완료될 수 있습니다.
이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 조건
상월곡역 도보 약 5분
장위15구역은 지하철 6호선 상월곡역 접근성이 장점으로 꼽힙니다.
오늘 소개하는 물건은 상월곡역까지 도보 약 5분 거리로, 현재 거주하거나 임대하는 동안에도 지하철을 이용하기 편리한 위치입니다.
재개발 사업은 완료까지 시간이 필요하기 때문에 현재의 교통과 주거 편의성도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
2층 중 2층, 위층 없는 탑층
이 물건은 총 2층 건물의 2층에 있습니다.
위층 세대의 생활소음이 없다는 점은 장점이지만 오래된 저층주택은 옥상 방수와 누수 흔적, 단열상태를 함께 확인해야 합니다.
탑층이라는 이유만 보고 결정하기보다 현장에서 천장과 벽면, 창호 및 옥상 관리상태를 살펴보시기 바랍니다.
전용 약 11.35평, 방 2개 구조
전용면적은 37.51㎡로 약 11.35평입니다.
방 2개와 욕실 1개 구조여서 1~2인 가구가 거주하거나 재개발 사업기간 동안 임대하는 방안을 검토할 수 있습니다.
다만 실제 내부 상태와 수리 여부, 점유관계는 방문해서 확인해야 합니다.
약 9.38평의 대지지분
대지지분은 31㎡로 약 9.38평입니다.
재개발에서는 전용면적뿐 아니라 대지지분과 감정평가액이 중요합니다.
다만 대지지분이 크다고 권리가액이나 특정 평형이 바로 확정되는 것은 아닙니다.
토지의 위치와 형상, 도로조건, 건물상태 등을 감정평가한 후 종전자산평가액이 산정되기 때문입니다.
장위15구역 최신 사업진행 상황
장위15구역은 2026년 5월 21일 서울시 제9차 정비사업 통합심의를 통과했습니다.
최근 공개된 통합심의 계획은 다음과 같습니다.
| 구분 | 최신 계획 |
|---|---|
| 사업유형 | 장위15재정비촉진구역 재개발 |
| 시공사 | 현대건설 |
| 계획 규모 | 최고 36층 |
| 계획 세대수 | 총 3,316세대 |
| 공공주택 | 697세대 |
| 현재 단계 | 통합심의 통과 후 사업시행인가 준비 |
| 다음 핵심 절차 | 사업시행계획 수립 및 인가 |
통합심의 계획에는 단지 북측 근린공원과 문화예술회관, 공공기숙사 및 사회복지시설 등이 포함돼 있습니다.
다만 통합심의 통과는 사업시행인가 완료와는 다릅니다.
현재는 통합심의 조건을 반영해 사업시행계획을 구체화하고 인가를 준비하는 단계로 보는 것이 정확합니다.
관련 내용은 서울시의 제9차 정비사업 통합심의위원회 개최 결과와 후속 공개자료에서 확인할 수 있습니다.
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통합심의 통과가 매수자에게 의미하는 것
장위15구역의 건축과 경관, 교통, 환경 등 여러 분야가 통합심의를 통과했다는 것은 사업계획이 이전보다 구체화됐다는 의미가 있습니다.
하지만 아직 다음 절차가 남아 있습니다.
- 통합심의 조건 반영
- 사업시행계획 수립
- 사업시행인가
- 분양신청
- 관리처분계획인가
- 이주·철거
- 착공 및 일반분양
- 준공·입주
사업시행인가와 관리처분계획이 진행돼야 조합원 분양과 권리가액, 추가분담금도 현재보다 구체화됩니다.
따라서 매수할 때는 ‘통합심의를 통과했으니 사업이 끝나간다’는 식으로 접근하기보다 현재 정확한 사업단계와 남아 있는 절차를 함께 봐야 합니다.
특정 평형 배정은 아직 확정으로 표현하면 안 됩니다
장위15구역 상담에서 가장 많이 받는 질문 가운데 하나가 예상 평형입니다.
이 물건도 대지지분과 공동주택가격을 토대로 예상 권리가액을 검토해볼 수 있지만, 현재 단계에서 전용 84㎡ 배정이 확정됐다고 단정하면 안 됩니다.
다음 자료가 필요합니다.
- 조합원 분양계획
- 전용면적별 세대수
- 종전자산 감정평가
- 조합원 분양가
- 조합원별 권리가액
- 분양신청 결과
- 관리처분계획
‘84㎡ 배정 가능성을 검토할 수 있다’는 설명과 ‘84㎡가 확정됐다’는 설명은 전혀 다릅니다.
계약 전에는 조합과 관련 공부를 통해 해당 물건의 분양자격 및 예상 권리를 다시 확인해야 합니다.
공동주택가격은 어떻게 봐야 할까요?
이 물건의 공동주택가격은 1억5,700만원입니다.
공동주택가격은 세금과 행정업무 등에 활용되는 공시가격으로, 재개발의 최종 감정평가액과 같지 않습니다.
공동주택가격에 일정 배수를 곱해 권리가액을 확정하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
재개발 종전자산평가는 감정평가사가 개별 물건의 토지와 건물, 위치 및 이용상황 등을 종합해 산정합니다.
공동주택가격은 참고자료 가운데 하나로만 보시는 것이 안전합니다.
계약 전에 반드시 확인할 사항
| 확인사항 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 분양자격 | 권리산정기준과 토지·건물 소유관계 |
| 조합원 지위 | 양도 가능 여부와 매수인 승계조건 |
| 대지지분 | 등기부와 대장상 31㎡ 일치 여부 |
| 위반건축물 | 건축물대장 표시와 현황 |
| 임대차·점유 | 임차인·소유자 거주 및 명도조건 |
| 근저당·채권 | 등기부상 권리제한 |
| 예상 평형 | 조합 자료와 감정평가 전제 |
| 추가분담금 | 사업비·분양가 변동 가능성 |
| 세금·대출 | 매수인별 취득세와 대출한도 |
| 토지거래허가 | 최신 지정 여부와 개별 적용 확인 |
장위15구역은 장위8·9구역과 토지거래허가 적용관계가 같지 않을 수 있습니다.
구역 이름만으로 판단하지 말고 계약 시점의 최신 지정 공고와 해당 토지의 면적·용도를 개별적으로 확인해야 합니다.
이 물건은 어떤 분께 맞을까요?
- 상월곡역 가까운 장위15구역 매물을 찾는 분
- 상가나 단독주택보다 공동주택을 선호하는 분
- 대지지분 약 9평대 물건을 검토하는 분
- 사업시행인가 전 단계에서 매수하려는 분
- 재개발 사업기간 동안 실거주나 임대를 함께 검토하는 분
반대로 주차가 반드시 필요한 분이나 신축에 가까운 내부상태만 찾는 분이라면 조건이 맞지 않을 수 있습니다.
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→ [장위15구역 재개발 최신 진행상황｜통합심의 통과 후 사업시행인가는 언제?]
※ 장위15구역에 토지거래허가가 적용된다는 의미로 연결하면 안 되고, 장위동 구역별 규제 차이를 확인하는 참고 글로 연결하세요.
