장위9구역 재개발 최신 진행상황｜DL이앤씨·현대건설 시공, 사업시행인가 어디까지 왔을까?

안녕하세요.

장위동에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.

요즘 장위9구역을 문의하시는 분들과 이야기를 나누다 보면 예전과 질문이 조금 달라졌습니다.

예전에는

“장위9구역 재개발이 정말 진행되는 건가요?”

라는 질문이 많았다면 요즘은

“시공사까지 정해졌는데 지금 어디까지 왔나요?”
“사업시행인가는 언제쯤 받을까요?”
“권리산정기준일 때문에 신축빌라는 어떻게 봐야 하나요?”

이런 질문을 더 많이 받습니다.

장위9구역은 이미 2023년 12월 28일 정비구역 지정, 이후 공공재개발 사업이 본격화됐고, 2025년에는 DL이앤씨·현대건설 컨소시엄이 시공사로 선정됐습니다.

그리고 최근 공개자료를 보면 단순히 시공사 선정에서 멈춰 있는 것도 아닙니다.

2026년 7월에는 시공자 공사비 제안 검증과 설계변경 관련 자료까지 공개되고 있습니다.

그래서 오늘은 장위9구역이 현재 어디까지 진행됐는지, 앞으로 어떤 절차가 남았는지, 그리고 실제 매수를 생각하시는 분들이 무엇을 확인해야 하는지 하나씩 살펴보겠습니다.

장위9구역 기본내용부터 살펴볼게요

장위9구역은 장위동 238-83번지 일대를 중심으로 추진되는 공공재개발 사업입니다.

시공사 선정 당시 발표된 계획으로는 약 2,270가구 규모이며 공사비는 약 8,700억원입니다. 시공 컨소시엄 지분은 DL이앤씨 60%, 현대건설 40%로 알려졌습니다.

구분	내용
사업명	장위9구역 공공재개발정비사업
위치	서울 성북구 장위동 238-83번지 일대
사업방식	공공재개발
정비구역 지정	2023년 12월 28일
사업시행자 지정	2024년 1월 10일
시공사	DL이앤씨·현대건설 컨소시엄
시공사 선정	2025년 4월
시공사 선정 당시 계획	약 2,270가구
공사비	약 8,700억원
현재 핵심	설계 및 사업시행인가 후속 절차

여기서 세대수는 주의해서 보셔야 합니다.

사업 과정에서 공개되는 계획안에 따라 숫자가 달라질 수 있기 때문에 2,270가구를 최종 확정 세대수처럼 보는 것은 조심해야 합니다.

재개발에서는 앞으로 심의와 사업시행계획 과정에서 세대수와 평형계획 등이 조정될 수 있습니다.

2026년 현재 장위9구역은 어디까지 왔을까요?

이 부분이 오늘 글에서 가장 중요합니다.

장위9구역의 큰 흐름을 보면

정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공사 선정 → 설계 및 사업시행인가 준비

단계로 넘어가고 있습니다.

서울시 정비사업 정보몽땅에는 현재 사업 진행단계가 조합설립인가 단계로 표시돼 있고, 사업시행인가 완료는 아직 표시되어 있지 않습니다.

공공재개발이다 보니 일반적인 민간 조합방식 재개발과 사업구조가 완전히 같지는 않습니다. 따라서 정보몽땅의 단계 표시만 보기보다 실제 공개자료를 같이 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 제가 이번에 다시 확인해보니 최근 자료가 눈에 들어옵니다.

2026년 7월 28일 공개자료에는 장위9구역 주민대표회의 자료와 시공자 공사비 제안 관련 검증, 설계변경 및 관련 업무 자료 등이 올라와 있습니다.

그러니까 시공사만 선정해놓고 별다른 움직임이 없는 상황은 아닙니다.

다만 여기서도

“곧 사업시행인가가 난다.”

라고 단정해서는 안 됩니다.

현재로서는 시공사 선정 이후 설계와 사업계획을 구체화하면서 사업시행인가로 가는 후속 업무가 진행되고 있다 정도로 이해하는 것이 좋겠습니다.

현재 공개되는 사업자료는 서울시 정비사업 정보몽땅 장위9구역 페이지에서 직접 확인할 수 있습니다.

시공사는 DL이앤씨·현대건설입니다

장위9구역에서 분위기가 크게 달라진 시점 중 하나가 시공사 선정입니다.

2025년 4월 DL이앤씨와 현대건설 컨소시엄이 장위9구역 공공재개발 시공사로 최종 선정됐습니다.

DL이앤씨 60%, 현대건설 40% 지분으로 참여하며 당시 제안된 단지명은 ‘북서울 센터마크’였습니다.

시공사 측에서는 4베이 배치와 약 1.5km의 단지 내 산책로, 다양한 커뮤니티 시설 등의 설계안을 제시했습니다.

다만 여기서도 하나 구분하셔야 합니다.

시공사 제안안 = 최종 확정된 인허가 계획

은 아닙니다.

앞으로 설계와 인허가 과정에서 변경될 수 있기 때문에 현재는 시공사 제안 내용으로 보는 것이 맞습니다.

장위9구역 설계도 본격적으로 움직이고 있습니다

최근 장위9구역에서 제가 눈여겨보는 부분 중 하나가 설계입니다.

정보몽땅에는 2025년 9월 건축계획 현상설계공모 공고가 공개됐습니다.

입찰공고를 보면 현상설계공모 접수 마감은 2025년 11월 3일이었습니다.

여기에 2026년 7월에는 설계변경과 시공자 공사비 검증 관련 자료가 이어지고 있습니다.

저는 이 부분을 중요하게 봅니다.

재개발에서 시공사 선정도 중요하지만 결국 사업시행인가로 가려면 실제 건축계획과 사업비가 구체화되는 과정을 거쳐야 하기 때문입니다.

장위8구역과 비교해서 보는 분들도 많습니다

장위9구역 상담을 하다 보면 장위8구역과 비교하시는 분들이 상당히 많습니다.

그럴 수밖에 없습니다.

두 곳 모두 장위뉴타운 내 공공재개발이고 장위8구역도 삼성물산을 시공사로 선정했기 때문입니다.

하지만 저는 단순히

“8구역이 더 좋다.”

“9구역이 더 빠르다.”

이렇게 비교하지는 않습니다.

사업규모와 시공사뿐 아니라 현재 매입가격, 실제 필요한 자금, 대지지분과 개별 물건의 권리관계까지 같이 봐야 합니다.

장위8구역과 비교해보고 싶으신 분들은 제가 정리한 장위8구역 재개발 최신 진행상황도 같이 보시면 이해하기 편합니다.

장위9구역에서 가장 조심해서 봐야 할 권리산정기준일

여기부터는 매수를 생각하신다면 조금 더 집중해서 보셔야 합니다.

장위9구역은 권리산정기준일 문제가 상당히 중요합니다.

특히 신축빌라를 알아보시는 분들이라면 단순히

“재개발구역 안에 있는 빌라니까 나중에 아파트를 받을 수 있겠지.”

라고 생각해서는 안 됩니다.

건축물의 사용승인 시점과 권리산정기준일, 토지와 건축물의 권리관계 등을 개별적으로 확인해야 합니다.

장위9구역은 이와 관련해 권리산정기준일 조정 문제까지 함께 살펴봐야 하는 구역입니다.

따라서 신축빌라라고 해서 모두 같은 조건이라고 생각하면 곤란합니다.

제가 장위9구역 매물을 확인할 때도 이 부분을 먼저 봅니다.

건축 시점은 언제인지, 사용승인은 언제 받았는지, 토지와 건물의 권리관계는 어떻게 되어 있는지, 권리산정기준일 적용은 어떻게 되는지.

이걸 확인한 다음 매매가격을 봐야 합니다.

※ 이 부분은 중요합니다. 권리산정기준일 조정 여부와 개별 물건의 분양자격은 개별 건축물과 관련 행정자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 특정 매물의 입주권을 이 글만으로 확정해서 판단해서는 안 됩니다.

“장위9구역이면 84㎡ 받을 수 있나요?”

현장에서 정말 많이 듣는 질문입니다.

특히 장위9구역의 사업 규모가 크다 보니

“조합원은 84㎡ 정도 받을 수 있는 것 아닌가요?”

라고 물어보시는 분들이 많습니다.

하지만 지금 단계에서 특정 매물을 매수하면 무조건 84㎡를 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

향후 최종 공급계획과 종전자산평가, 분양신청, 조합원별 권리가액 등 여러 조건이 영향을 미치기 때문입니다.

그래서 84㎡를 생각하고 매물을 찾는 분이라면 단순히 매매가격만 볼 게 아니라 대지지분과 종전자산가치, 해당 물건의 권리관계와 향후 공급계획까지 같이 확인하는 것이 좋습니다.

실투자금만 보고 장위9구역을 고르면 안 됩니다

매수 문의를 받으면 가장 먼저 물어보시는 것이 가격입니다.

“소장님, 얼마 있으면 살 수 있어요?”

당연히 중요한 질문입니다.

그런데 재개발은 매매가격이 비슷하다고 같은 물건이 아닙니다.

예를 들어 6억원대 물건 두 개가 있다고 해도 대지지분이 다르고, 공시가격이 다르고, 기존 임대차 관계가 다를 수 있습니다.

무엇보다 입주권 또는 분양자격과 관련된 권리관계가 다르면 완전히 다른 물건입니다.

그래서 저는 장위9구역 매물을 볼 때

매매가격 → 실제 필요한 자금 → 대지지분 → 공시가격 → 건축물대장 → 권리산정 관련 사항 → 임대차 및 실입주 가능 여부

순으로 같이 확인하는 편입니다.

싸게 나온 것처럼 보여도 이유가 있을 수 있습니다.

반대로 가격이 조금 높더라도 권리관계와 물건 조건을 따져보면 오히려 더 나은 선택일 수도 있습니다.

토지거래허가도 반드시 확인해야 합니다

장위9구역 매수에서는 토지거래허가 여부와 실거주 조건도 확인해야 합니다.

특히

“세입자를 그대로 두고 살 수 있나요?”

“전세를 끼고 매수할 수 있나요?”

“실입주해야 하나요?”

같은 질문은 인터넷 글만 보고 결정하시면 안 됩니다.

토지거래허가 대상 여부와 토지의 용도, 이용계획, 계약조건 등을 개별적으로 확인해야 합니다.

따라서 매물을 정하기 전에 내 자금계획으로 실제 거래가 가능한 물건인지부터 확인하는 게 좋습니다.

장위14구역과는 사업방식도 다릅니다

장위뉴타운을 처음 알아보시는 분들은 장위8·9·14·15구역을 한꺼번에 비교하시는 경우가 많습니다.

그런데 사업방식부터 다릅니다.

장위9구역은 공공재개발, 장위14구역은 일반적인 조합방식으로 추진되고 있습니다.

따라서 현재 사업단계만 가지고 어디가 무조건 더 좋다고 판단하기보다는 투자금과 사업기간, 실입주 여부, 개별 물건의 조건을 같이 비교해야 합니다.

장위14구역도 같이 알아보고 계신다면 장위14구역 재개발 최신 진행상황을 함께 보시면 좋습니다.

앞으로 어떤 절차가 남았을까요?

장위9구역에서 앞으로 가장 관심 있게 볼 부분은 역시 사업시행인가입니다.

큰 흐름으로 보면

정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공사 선정 → 설계 및 사업계획 구체화 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공

순으로 보시면 이해하기 쉽습니다.

현재는 시공사 선정까지 마쳤고 설계와 공사비 검증 등 후속 업무가 진행되고 있습니다. 최근 공개자료에서도 이런 움직임이 확인됩니다.

따라서 앞으로는 설계안이 어떻게 구체화되는지, 사업비는 어떻게 정리되는지, 사업시행인가 절차가 언제 본격화되는지를 계속 확인해야 합니다.

장위9구역 자주 묻는 질문

Q. 장위9구역은 공공재개발인가요?

네. 공공재개발 방식으로 추진되고 있습니다.

Q. 시공사는 어디인가요?

DL이앤씨·현대건설 컨소시엄이 2025년 시공사로 선정됐습니다.

Q. 사업시행인가는 받았나요?

2026년 8월 현재 서울시 정비사업 정보몽땅에는 사업시행인가 완료로 표시되어 있지 않습니다.

Q. 지금 사업이 실제로 진행되고 있나요?

네. 최근에도 주민대표회의와 시공자 공사비 검증, 설계변경 관련 자료 등이 공개되고 있어 후속 업무가 진행되고 있는 것은 확인됩니다.

Q. 장위9구역에서 84㎡를 받을 수 있나요?

특정 매물의 84㎡ 배정을 현재 단계에서 일률적으로 확정하기는 어렵습니다. 향후 공급계획과 종전자산평가, 분양신청 및 개별 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

Q. 신축빌라도 입주권을 받을 수 있나요?

신축이라는 이유만으로 판단하면 안 됩니다. 장위9구역은 권리산정기준일과 건축물의 시점 및 개별 권리관계를 확인해야 합니다.

제가 장위9구역에서 지금 가장 중요하게 보는 부분

장위9구역은 몇 년 전과 비교하면 분명히 상황이 많이 달라졌습니다.

정비구역 지정 이후 사업시행자가 지정됐고, 시공사까지 선정됐습니다.

그리고 지금은 설계와 공사비 등 실제 사업내용을 구체화하는 단계로 넘어가고 있습니다.

그렇다고 지금부터 아무 물건이나 사도 된다는 의미는 아닙니다.

오히려 사업이 진행될수록 내가 매수하려는 물건의 권리가 정확한지 확인하는 것이 더 중요해집니다.

특히 장위9구역은 권리산정기준일과 신축빌라 문제가 있기 때문에 단순히 인터넷에 올라온 매매가격만 보고 결정하기에는 확인할 것이 많은 구역입니다.

장위9구역 매수를 생각하고 계신다면 매매가격뿐 아니라 대지지분, 공시가격, 건축물의 시점, 권리산정 관련 사항, 토지거래허가와 실입주 가능 여부까지 같이 살펴보시기 바랍니다.

퀸즈부동산에서는 장위9구역뿐 아니라 장위8·13·14·15구역을 함께 비교하면서 매수 목적과 자금에 맞는 물건을 상담해드리고 있습니다.

장위9구역 현재 매물이나 실제 필요한 자금, 개별 물건의 권리관계가 궁금하시면 편하게 문의해주세요.