장위뉴타운 재개발 총정리｜8·9 공공재개발부터 11·12·13구역 사업방식 비교
장위뉴타운은 현재 여러 가지 방식의 재개발 사업이 동시에 진행되고 있습니다.
그래서 사무실에 오시는 손님들도
“장위8·9구역과 장위13구역은 어떻게 다른가요?”
“장위11구역과 장위12구역도 같은 재개발인가요?”
이렇게 각각의 사업방식이 어떻게 다른지 질문을 많이 하십니다.
같은 장위동에서 진행되는 정비사업이지만 실제로는 사업을 추진하는 방식과 사업 주체, 진행 절차가 조금씩 다릅니다.
오늘은 장위뉴타운에서 진행되고 있는 사업 가운데 장위8·9구역 공공재개발, 장위11구역 역세권 장기전세주택, 장위12구역 도심공공주택복합사업, 장위13구역 신속통합기획을 살펴보고 각각 어떤 차이가 있는지 비교해보겠습니다.
장위뉴타운 재개발 사업 한눈에 비교
| 구역 | 사업방식 | 주요 사업주체 | 현재 핵심 |
|---|---|---|---|
| 장위8구역 | 공공재개발 | SH | 사업계획 구체화 및 후속 인허가 |
| 장위9구역 | 공공재개발 | LH | 통합심의·사업시행계획인가 준비 |
| 장위11구역 | 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 | 민간 추진 | 추진위원회 승인 |
| 장위12구역 | 도심공공주택복합사업 | LH | 복합지구 지정 |
| 장위13-1·2구역 | 신속통합기획 재개발 | 민간 재개발 | 신통기획 확정·추진위원회 승인 |
먼저 알아두셔야 할 것은 공공이 참여한다고 해서 모두 같은 공공재개발은 아니라는 점입니다.
장위8·9구역과 장위12구역만 비교해도 사업방식과 진행 절차에 차이가 있습니다.
장위8구역｜SH가 참여하는 공공재개발
장위8구역은 과거 장위재정비촉진구역에서 해제됐다가 공공재개발을 통해 다시 사업이 진행되고 있는 곳입니다.
장위8구역에는 서울주택도시공사 SH가 사업에 참여하고 있습니다.
또 하나 눈여겨볼 부분은 시공사입니다.
장위8구역은 삼성물산을 시공사로 선정하면서 앞으로 조성될 단지에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
현재는 공공재개발을 통해 사업계획을 구체화하고 후속 인허가를 진행하는 과정으로 보시면 됩니다.
장위8구역을 상담할 때는 단순히 공공재개발이라는 점만 보기보다 앞으로 진행될 통합심의와 사업시행계획인가 등 주요 절차를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
장위8구역을 간단하게 정리하면
공공재개발 + SH + 삼성물산
이라고 볼 수 있습니다.
장위9구역｜LH가 참여하는 공공재개발
장위9구역 역시 과거 정비구역에서 해제됐다가 공공재개발을 통해 사업이 다시 진행되고 있는 곳입니다.
장위8구역과 사업방식은 같지만 참여하는 공공기관은 다릅니다.
장위8구역은 SH, 장위9구역은 LH가 사업시행자로 참여하고 있습니다.
현재 계획은 최고 38층, 용적률 약 300%, 총 2,230세대 규모입니다.
최근에는 통합심의를 위한 사전협의를 비롯해 환경영향평가와 사업시행계획인가 준비와 관련된 움직임이 계속 확인되고 있습니다.
따라서 장위9구역은 현재 통합심의와 사업시행계획인가를 준비하는 과정을 관심 있게 볼 필요가 있습니다.
장위9구역을 정리하면
공공재개발 + LH + 약 2,230세대 + 통합심의·사업시행계획인가 준비
입니다.
장위11구역｜역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발
장위11구역은 장위8·9구역과 사업방식이 다릅니다.
과거 장위뉴타운 11구역은 해제됐지만 현재 이 일대에서는 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업이 추진되고 있습니다.
돌곶이역과 상월곡역 사이의 역세권 입지를 활용하는 정비사업입니다.
역세권 장기전세주택 사업은 용적률 등의 인센티브를 활용해 주택공급을 확대하고 그에 따라 장기전세주택 등 공공주택을 공급하는 방식입니다.
현재 계획에서는 약 2,600세대 규모의 대단지가 거론되고 있습니다.
다만 아직 사업이 진행 중이기 때문에 계획 세대수는 앞으로 정비계획과 인허가 과정에서 변경될 수 있습니다.
현재 확인해야 할 중요한 부분은 추진위원회 승인 단계라는 점입니다.
앞으로 조합설립을 비롯한 후속 절차가 어떻게 진행되는지를 살펴봐야 합니다.
장위11구역을 간단하게 정리하면
돌곶이·상월곡역 역세권 + 장기전세주택 + 도시정비형 재개발 + 추진위원회 승인
입니다.
장위12구역｜도심공공주택복합사업
장위12구역은 앞의 세 구역과 또 다른 방식으로 사업이 진행되고 있습니다.
장위12구역은 도심공공주택복합사업입니다.
2025년 3월 국토교통부가 장위12구역을 도심공공주택복합지구로 지정했으며 계획 규모는 1,386세대입니다.
사업에는 LH가 참여합니다.
여기서 장위9구역과 장위12구역을 혼동하시는 분들이 있습니다.
두 곳 모두 LH가 참여하지만 사업방식은 다릅니다.
장위9구역은 공공재개발
장위12구역은 도심공공주택복합사업
입니다.
따라서 사업절차와 토지등소유자의 권리를 판단하는 방법에도 차이가 있습니다.
특히 장위12구역은 일반적인 조합 재개발처럼 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 순서로 진행되는 사업이 아닙니다.
매수를 검토한다면 일반 재개발의 입주권 기준을 그대로 적용하기보다 도심공공주택복합사업의 우선공급 및 현물보상 기준 등을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
장위12구역을 정리하면
도심공공주택복합사업 + LH + 복합지구 지정 + 1,386세대
입니다.
장위13구역｜신속통합기획으로 다시 시작한 민간 재개발
장위13구역 역시 과거 정비구역에서 해제됐다가 서울시 신속통합기획을 통해 다시 재개발을 추진하고 있는 곳입니다.
현재 장위13구역은 크게 장위13-1구역과 장위13-2구역으로 나뉘어 사업이 진행되고 있습니다.
서울시는 2026년 4월 장위13-1·13-2구역 신속통합기획을 확정했습니다.
계획 규모는
장위13-1구역 약 3,400세대
장위13-2구역 약 2,500세대
두 구역을 합하면 약 5,900세대 규모입니다.
장위뉴타운에서도 상당히 큰 규모의 정비사업입니다.
신속통합기획과 공공재개발은 다릅니다
장위13구역 역시 서울시가 참여하기 때문에 공공재개발과 비슷하다고 생각하시는 분들이 있습니다.
하지만 사업구조가 다릅니다.
신속통합기획은 서울시가 사업시행자가 되어 직접 재개발하는 방식이 아닙니다.
기본적으로 민간 재개발을 추진하면서 서울시가 정비계획 수립과 행정절차를 지원하는 방식입니다.
SH나 LH가 사업에 직접 참여하는 장위8·9구역 공공재개발과는 이 부분에서 차이가 있습니다.
장위13-1·13-2구역은 신속통합기획 확정 이후 추진위원회 승인까지 진행됐으며 앞으로 조합설립이 중요한 절차입니다.
장위13구역을 정리하면
신속통합기획 + 민간 재개발 + 약 5,900세대 + 추진위원회 승인
으로 볼 수 있습니다.
장위8·9·11·12·13구역의 차이
복잡해 보이지만 사업방식을 중심으로 보면 비교적 간단합니다.
장위8구역은 SH가 참여하는 공공재개발
장위9구역은 LH가 참여하는 공공재개발
장위11구역은 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발
장위12구역은 LH가 참여하는 도심공공주택복합사업
장위13구역은 서울시 신속통합기획을 활용하는 민간 재개발
입니다.
결국 모두 장위동의 노후 주거지를 정비하는 사업이지만 사업을 추진하는 방식과 주체가 서로 다르다는 것이 가장 큰 차이입니다.
투자할 때도 같은 기준으로 비교하면 안 됩니다
사업방식이 다른 만큼 매수할 때도 같은 기준으로 비교해서는 안 됩니다.
실제 상담에서는 사업방식뿐 아니라
현재 사업단계, 매매가격, 실제 투자금, 대지지분, 분양자격 또는 우선공급 자격, 권리산정기준일, 토지거래허가 여부
등을 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 공공재개발과 신속통합기획 재개발을 단순히 사업 속도만 놓고 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
장위12구역처럼 도심공공주택복합사업으로 진행되는 곳은 일반 재개발과 권리구조 자체가 다르기 때문에 더욱 주의해서 확인해야 합니다.
결국 중요한 것은
어느 구역이 가장 좋은가가 아니라 현재 가격에서 어떤 사업단계와 권리를 매수하는가
입니다.
장위뉴타운은 사업방식까지 살펴봐야 합니다
장위뉴타운은 과거 여러 정비구역이 해제되면서 사업이 중단된 지역도 많았습니다.
하지만 지금은 해제됐던 지역들이 서로 다른 사업방식을 통해 다시 정비사업을 추진하고 있습니다.
장위8·9구역은 공공재개발로, 장위11구역은 역세권 장기전세주택사업으로, 장위12구역은 도심공공주택복합사업으로, 장위13구역은 신속통합기획으로 사업이 진행되고 있습니다.
따라서 지금 장위뉴타운을 살펴볼 때는 단순히 장위 몇 구역인가만 확인할 것이 아니라 어떤 사업방식으로 진행되고 있는지, 현재 어느 단계까지 왔는지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
저도 장위동에서 상담할 때 먼저 구역별 사업방식과 현재 진행단계를 설명드리고, 이후 실제 매물의 가격과 투자금, 대지지분, 권리관계를 함께 비교해드리고 있습니다.
