장위11구역 재개발 최신 진행상황｜돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택, 신탁방식 추진 어디까지?
안녕하세요.
장위동에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.
오늘은 장위11구역 이야기를 해보겠습니다.
장위11구역은 장위뉴타운을 오래 지켜보신 분들에게는 조금 복잡하게 느껴지는 곳입니다.
예전에 장위뉴타운 11구역으로 재개발을 추진하다가 해제됐고, 이후 여러 소규모 정비사업이 생기면서 지금은 인터넷에서 장위11구역을 검색해도 서로 다른 사업이 섞여서 나옵니다.
그래서 요즘 상담을 하다 보면 이런 질문을 많이 받습니다.
“장위11구역 다시 재개발하는 건가요?”
“역세권 장기전세주택으로 한다는 게 맞나요?”
“신탁방식으로 바뀌는 건가요?”
특히 최근에는 신탁방식 추진 이야기가 나오고 있고 추정분양가와 추가분담금에 대한 문의도 들어오고 있습니다.
그런데 장위11구역은 예전 장위뉴타운 11구역과 지금 추진되는 사업을 먼저 구분해서 보는 것이 중요합니다.
오늘은 이 부분부터 현재 사업단계, 역세권 장기전세주택 사업, 신탁방식 추진과 앞으로 확인해야 할 내용까지 하나씩 살펴보겠습니다.
장위11구역, 현재 공식 사업명부터 확인해볼게요
현재 서울시 정비사업 정보몽땅에 등록된 사업명은
돌곶이.상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발입니다.
대표지번은 장위동 66-300이고 사업구분은 재개발(도시정비형) 현재 공개 사업단계는 추진위원회 승인으로 확인됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 통상적으로 부르는 명칭 | 장위11구역 |
| 공식 등록 사업명 | 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발 |
| 대표지번 | 장위동 66-300 |
| 사업유형 | 도시정비형 재개발 |
| 주요 특징 | 역세권 장기전세주택 |
| 현재 공개 사업단계 | 추진위원회 승인 |
| 최근 현장 관심사항 | 신탁방식 추진 여부 |
| 앞으로 볼 부분 | 사업방식·정비계획·사업성 구체화 |
이것부터 정확하게 알고 시작하셔야 합니다.
장위11구역을 검색하면 장위11-1, 장위11-2, 장위11-3 같은 이름도 많이 나오는데 현재 이야기하는 역세권 장기전세주택 사업과는 별개의 사업입니다.
서울시 정보몽땅에서도 장위11-1은 가로주택정비사업으로 별도 등록돼 있고, 현재 조합설립인가 단계입니다. 장위11-2 역시 별도 가로주택정비사업이며 사업시행인가 단계로 확인됩니다.
이 부분을 섞어서 보시면 안 됩니다.
서울 성북구 장위동 장위11구역 위치도입니다. 현재 이 일대에서는 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발 사업이 추진되고 있습니다.
장위11구역, 왜 역세권 장기전세주택으로 추진할까요?
이 사업을 이해하려면 먼저 역세권 장기전세주택이 무엇인지 알아야 합니다.
이름 때문에
“장기전세 아파트만 짓는 건가요?”
라고 물어보시는 분들도 계시는데 그렇지는 않습니다.
서울시가 운영하는 역세권 장기전세주택 사업은 역세권에서 민간사업자가 주택을 건설할 때 용적률 상향 등의 인센티브를 주고, 그에 따른 개발이익 일부를 장기전세주택으로 확보하는 방식입니다. 서울시는 상향 용적률을 적용받아 건설되는 주택의 일부를 매입해 장기전세주택으로 공급하는 구조를 운영하고 있습니다.
쉽게 설명하면,
사업자는 용적률 등의 인센티브를 받고 → 서울시는 그에 따른 공공주택을 확보하는 구조
라고 이해하시면 됩니다.
장위11구역 입장에서는 결국 이 제도를 활용해 역세권이라는 입지 장점을 사업성으로 연결할 수 있느냐가 중요합니다.
서울시의 역세권 장기전세주택 제도는 아래 공식자료에서도 확인하실 수 있습니다.
2026년에는 역세권 장기전세주택 제도 자체도 달라졌습니다
이 부분은 이번 새 글에 꼭 넣는 게 좋겠습니다.
서울시는 2026년 3월 17일 역세권 장기전세주택 사업 활성화 방안을 발표했습니다.
사업 대상지를 확대하고 사업 절차를 통합해 사업기간을 약 5개월 단축할 수 있도록 하는 등 운영기준을 손질했습니다. 서울시는 사업성을 개선해 역세권 장기전세주택 공급을 확대하겠다는 방향을 밝히고 있습니다.
장위11구역도 역세권 장기전세주택 사업으로 추진되고 있기 때문에 앞으로 실제 사업계획이 구체화되는 과정에서 2026년 개정된 운영기준이 어떻게 적용되는지를 확인해볼 필요가 있습니다.
장위11구역 현재 어디까지 왔을까요?
여기가 가장 궁금하실 겁니다.
현재 서울시 정비사업 정보몽땅에서는 돌곶이.상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발의 진행단계를 추진위원회 승인으로 표시하고 있습니다.
따라서 현재 단계에서
“장위11구역 정비구역 지정이 끝났다.”
또는
“사업시행인가를 준비하고 있다.”
라고 너무 앞서서 설명하는 것은 조심해야 합니다.
지금은 사업의 구체적인 틀을 만들어가는 초기 단계로 보는 것이 좋겠습니다.
그래서 장위11구역은 장위14·15구역처럼 이미 사업이 상당히 진행된 곳과 같은 기준으로 비교하면 안 됩니다.
그런데 왜 요즘 신탁방식 이야기가 나올까요?
최근 장위11구역에서는 신탁방식 사업 추진을 위한 동의서를 받고 있다는 현장 이야기가 나오고 있습니다.
이 부분은 현재 제가 중요하게 보는 내용입니다.
신탁방식은 일반적인 조합방식과 사업구조가 다릅니다.
일반적인 재개발에서는 토지등소유자들이 조합을 설립하고 조합이 사업을 추진하는 방식이 익숙합니다.
반면 신탁방식은 일정 요건을 갖춰 신탁사가 사업시행자로 참여하는 구조가 가능합니다.
신탁사의 전문성과 자금조달 능력 등을 활용해 사업을 추진할 수 있다는 장점이 거론됩니다.
그렇지만 신탁방식이라고 해서
“무조건 사업이 빨라진다.”
라고 생각해서는 안 됩니다.
신탁보수와 사업비, 자금조달 조건, 계약내용 등 따져봐야 할 것도 많습니다.
그리고 현재 가장 중요한 점은 신탁방식 추진과 신탁방식 확정은 다르다는 것입니다.
현재 현장에서 동의서를 받고 있다고 하더라도 필요한 동의율과 절차를 거쳐 최종적인 사업방식이 결정되는 과정을 확인해야 합니다.
따라서 지금은
장위11구역은 신탁방식 사업 추진을 위한 동의 절차가 진행되고 있는 것으로 파악되며, 최종 사업방식은 향후 공식적인 절차와 자료를 통해 확인할 필요가 있습니다.
정도로 보는 것이 좋겠습니다.
신탁방식으로 가면 추진위원회는 어떻게 될까요?
이 부분도 많이 궁금해하십니다.
“신탁사가 사업을 맡으면 지금 추진위원회는 없어지는 건가요?”
사업시행자 지정 방식과 현재 추진조직의 지위는 실제 적용되는 사업구조와 법적 절차에 따라 달라질 수 있기 때문에 신탁방식 추진만으로 추진위원회가 즉시 자동 해산된다고 단정해서는 안 됩니다.
어떤 형태의 신탁방식을 선택하는지, 사업시행자 지정이 어떻게 이뤄지는지 등을 확인해야 합니다.
따라서 이 부분은 향후 장위11구역의 신탁방식이 구체적으로 결정되면 다시 자세히 정리해보겠습니다.
추정분양가가 나왔다는데, 지금 믿어도 될까요?
장위11구역 상담에서 최근 가장 관심이 큰 부분입니다.
실제로 제가 상담하면서 들은 내용 중에는
“추가분담금이 약 4억5천만원 정도 나왔다.”
는 분도 있었고,
다른 분은
“약 5억2천만원 정도로 안내받았다.”
고 말씀하셨습니다.
여기서 굉장히 중요한 게 있습니다.
이 숫자는 장위11구역 전체 조합원의 추가분담금이 4억5천~5억2천만원으로 확정됐다는 의미가 아닙니다.
제가 실제 상담 과정에서 들은 개별 사례입니다.
개별 소유자의 종전자산과 신청평형, 추정분양가 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
더구나 아직 사업 초기 단계입니다.
공사비와 일반분양가, 종전자산평가, 비례율 등 사업성을 결정하는 핵심 숫자가 앞으로 달라질 수 있습니다.
그래서 저는 현재 제시되는 추정분담금을
“앞으로 내가 정확히 내야 할 돈”
으로 보지 않습니다.
오히려
“현재 가정된 사업계획을 기준으로 내 자산의 사업성을 가늠해보는 참고자료”
정도로 보는 것이 좋다고 생각합니다.
장위11구역 돌곶이·상월곡역세권 주변에서 직접 촬영한 사진입니다. 장위11구역은 역세권 입지를 활용한 장기전세주택 도시정비형재개발 사업을 추진하고 있습니다.
장위11구역 매수를 알아본다면 무엇부터 봐야 할까요?
저는 장위11구역에서는 추정분양가보다 이것을 먼저 보셔야 한다고 생각합니다.
아직 사업 초기이기 때문입니다.
매물을 볼 때는
사업구역 포함 여부
→ 권리산정 관련 사항
→ 토지와 건축물의 권리관계
→ 대지지분
→ 공시가격
→ 임대차 현황
→ 실제 필요한 투자금
순으로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 장위11구역이라는 이름만 보고 물건을 판단하면 안 됩니다.
앞에서 말씀드렸듯이 이 일대에는 장위11-1·11-2·11-3 등 별도의 가로주택정비사업도 함께 있기 때문입니다. 서울시 정보몽땅에서도 이 사업들은 각각 별도의 사업장으로 관리되고 있습니다.
주소 하나 차이로 사업방식과 사업단계가 완전히 달라질 수 있습니다.
장위13구역과 비교하면 어떨까요?
장위뉴타운에서 초기 단계 재개발을 알아보시는 분들은 장위11구역과 장위13구역을 같이 보기도 합니다.
하지만 현재 사업방식은 다릅니다.
장위13-1·13-2구역은 신속통합기획을 거쳐 추진위원회 승인을 받고 조합설립을 준비하고 있습니다.
장위11구역은 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발이라는 방식으로 추진되고 있습니다.
따라서 단순히
“어디가 더 빠른가요?”
보다는 사업방식 + 현재 단계 + 매입가격 + 사업기간 + 개별 물건의 권리를 같이 비교해야 합니다.
장위13구역의 현재 진행상황은 장위13구역 재개발 최신 진행상황에 자세히 정리해두었습니다.
장위15구역과는 사업단계 차이가 큽니다
장위15구역과 비교하면 차이가 더 확실합니다.
장위15구역은 이미 조합설립과 시공사 선정을 거쳐 2026년 통합심의까지 통과했습니다.
반면 장위11구역은 서울시 정보몽땅 기준 추진위원회 승인 단계입니다.
사업이 많이 진행된 구역은 불확실성이 상대적으로 줄어드는 대신 그만큼 가격에 사업진행 상황이 반영됐을 가능성을 생각해야 합니다.
초기 사업지는 상대적으로 긴 사업기간과 앞으로 해결해야 할 변수가 많습니다.
그래서 저는 두 곳을 가격만 놓고 비교하지 않습니다.
장위15구역의 현재 진행상황이 궁금하시다면 장위15구역 재개발 최신 진행상황도 같이 보시면 좋습니다.
장위8·9구역과도 사업방식이 다릅니다
장위8·9구역은 공공재개발, 장위11구역은 역세권 장기전세주택 도시정비형재개발입니다.
같은 장위동 안에서도 사업방식이 이렇게 다릅니다.
그래서 장위뉴타운을 처음 알아보시는 분들은 구역명만 외우기보다 각 구역이 어떤 방식으로 사업을 진행하고 있는지부터 이해하면 훨씬 쉽습니다.
공공재개발 사업도 비교해보고 싶으시면 장위9구역 재개발 최신 진행상황을 함께 보셔도 좋습니다.
장위11구역 자주 묻는 질문
Q. 장위11구역은 현재 재개발을 다시 추진하고 있나요?
현재 서울시 정비사업 정보몽땅에는 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형재개발이라는 이름으로 등록돼 있으며 사업단계는 추진위원회 승인으로 표시돼 있습니다.
Q. 장위11구역은 일반 재개발인가요?
현재 추진되는 사업은 역세권 장기전세주택을 활용한 도시정비형 재개발입니다. 서울시는 역세권 장기전세주택 사업에 용적률 상향 등의 인센티브를 주고 개발이익 일부를 장기전세주택으로 확보하는 제도를 운영하고 있습니다.
Q. 신탁방식으로 확정됐나요?
현재 현장에서는 신탁방식 추진을 위한 동의 절차가 진행되는 것으로 파악하고 있지만, 최종 사업방식은 공식 절차와 자료를 통해 확인할 필요가 있습니다.
Q. 추가분담금이 4억5천~5억2천만원인가요?
그렇게 단정하면 안 됩니다. 이 금액은 제가 상담 과정에서 들은 개별 사례이며, 장위11구역 전체의 확정 추가분담금이 아닙니다. 개별 종전자산과 신청평형, 향후 사업계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 장위11-1구역과 같은 곳인가요?
아닙니다. 장위11-1은 별도의 가로주택정비사업입니다. 2026년 5월 성북구 고시에서도 장위동 68-435 일대 5,586㎡ 규모의 별도 사업으로 확인됩니다.
제가 지금 장위11구역에서 가장 중요하게 보는 것
장위11구역은 지금 장위8·9·13·14·15구역과 똑같은 기준으로 보면 안 됩니다.
사업방식도 다르고 현재 단계도 다릅니다.
무엇보다 아직 초기 단계이기 때문에 지금 나오는 추정분양가나 비례율, 추가분담금 숫자를 최종 확정된 숫자처럼 받아들이지 않는 것이 중요합니다.
제가 앞으로 가장 관심 있게 볼 것은 세 가지입니다.
첫째, 신탁방식 추진이 실제로 어떻게 결정되는지.
둘째, 정비계획과 세대수·용적률 등 구체적인 사업계획이 어떻게 확정되는지.
셋째, 사업성이 구체화되면서 추정분양가와 추가분담금이 어떻게 달라지는지.
특히 서울시도 2026년 역세권 장기전세주택 사업성을 개선하기 위해 운영기준을 손질하고 사업절차를 단축하는 방향을 발표했습니다.
장위11구역에도 앞으로 이런 제도 변화가 실제 사업계획에 어떻게 반영되는지 지켜볼 필요가 있습니다.
장위11구역 매수를 생각하고 계신다면 인터넷에서 보이는 추정분양가 하나만 보고 판단하지 마시고 사업구역 포함 여부, 권리관계, 대지지분, 공시가격, 임대차 현황과 실제 필요한 투자금을 함께 확인해보시기 바랍니다.
퀸즈부동산에서는 장위11구역뿐 아니라 장위8·9·13·14·15구역까지 사업방식과 진행단계, 실제 매물 조건을 함께 비교해서 상담하고 있습니다.
장위11구역 현재 매물이나 개별 물건의 권리관계, 실투자금이 궁금하시면 편하게 문의해주세요.
