부동산 양도세, 종부세, 다주택자 세금전략 요약
부동산 세금 제도 개편 내용을 정리해드릴게요. 2028년부터 본격 시행되는데, 핵심은 ‘보유기간’보다 ‘실거주기간’이 세금을 좌우한다는 점입니다.
1. 양도소득세 – 장기보유특별공제 개편
지금까지는 보유기간만 길면 공제를 많이 받았지만, 앞으로는 실제 거주기간이 공제를 좌우합니다. 또한 예전엔 공제 한도가 없었지만 2028년부터 20억 원, 2029년부터 10억 원까지만 인정됩니다. 초고가 주택 보유자는 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
2. 재개발·재건축 – 거주 인정 특례
공사 기간엔 거주할 수 없지만, 관리처분인가 당시 1년 이상 거주했다면 공사 기간의 절반은 ‘거주한 것’으로 인정해줍니다.
3. 다주택자 – 한시적 중과 완화
2027~2028년 2년간 한시적으로 중과세율이 낮아집니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|
| 2주택 | 기본세율 +5%p | 기본세율 +10%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 +10%p | 기본세율 +15%p |
2027년에 매도하는 것이 세금이 가장 적습니다. 단, 중과만 완화되는 것이지 장기보유특별공제는 여전히 받을 수 없습니다.
4. 일시적 2주택 – 처분 기한 단축
기존 3년 → 2년으로 단축됩니다. (단, 8월 3일 이전 계약·취득분은 기존 3년 그대로 적용)
5. 상생임대주택 특례 – 종료 예고
기한이 없던 특례가 올해 12월 31일까지 계약한 경우까지만 적용됩니다. 이후 신규 계약분은 특례가 사라집니다.
6. 등록임대주택 – 혜택 단계적 축소
의무기간 종료로 자동 말소된 경우:
- 2027년까지: 중과 배제 + 장특공제 우대 50%
- 2028년: 30%
- 2029년 이후: 없음
매도 계획이 있다면 서두르는 것이 유리합니다.
7. 비사업용 토지 – 세부담 강화
장특공제가 아예 사라지고, 추가세율도 10%→20%로 두 배가 됩니다. 장기 보유자는 2027년까지 매도를 고민해볼 만합니다.
8. 실거주자·고령자 우대 혜택
- 10년 이상 실거주: 양도소득 기본공제 250만 원 → 2,500만 원 (10배 확대)
- 65세 이상 수도권→지방 이주: 양도세 최대 50% 감면(2027년 기준, 한도 5억 원). 단 5년 이상 거주 요건 필요하며, 5년 내 수도권 재전입 시 감면세액 추징
9. 종합부동산세 – 판단 기준 전환
‘몇 채 있냐’에서 ‘얼마짜리이고, 실제로 사는가’로 기준이 바뀝니다.
- 실거주 1주택자: 기본공제 12억 → 14억 (유리)
- 비거주 1주택자: 기본공제 9억으로 축소 (불리)
- 공정시장가액비율·세율 상승, 보유세 상한선 150% → 200%
한 줄 요약
“몇 채 있냐”보다 “거기 실제로 사냐”가 세금을 결정한다 — 실거주 1주택자는 혜택 확대, 비거주·다주택자는 부담 증가라는 방향입니다.