장위9구역 재개발｜토지등소유자 전체회의, 이주시기 가까워졌을까
◆ 최종 확인일: 2026년 9월 13일 ◆
안녕하세요.
장위동에서 재개발 매물을 중개하고 있는 퀸즈부동산입니다.
장위9구역에 새로운 일정이 나왔습니다.
오는 2026년 9월 18일 금요일 오전 11시, 장위중앙교회에서 2026년 토지등소유자 전체회의가 열릴 예정인데요.
전체회의 소식이 나오니 사무실을 찾아오시는 고객분들도 “이제 이주시기가 가까워진 것 아니냐”고 많이 물어보십니다.
그래서 오늘은 제가 장위9구역 기본정보부터 최근 진행상황, 이주까지 남은 절차를 차례대로 전해드릴게요.
장위9구역 기본정보부터 살펴볼게요
장위9구역은 성북구 장위동 238-83번지 일대에서 진행되는 공공재개발사업입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 장위9구역 주택정비형 공공재개발사업 |
| 위치 | 성북구 장위동 238-83번지 일대 |
| 사업방식 | 공공재개발 |
| 공공사업시행자 | 한국토지주택공사 LH |
| 공동사업시행 건설업자 | DL이앤씨·현대건설 컨소시엄 |
| 구역면적 | 약 8만4,248㎡ |
| 계획 세대수 | 총 2,230세대 |
| 분양주택 | 1,467세대 |
| 임대주택 | 763세대 |
| 계획 용적률 | 약 300% |
| 계획 최고층수 | 최고 38층 |
| 현재 진행상황 | 통합심의·사업시행계획인가 준비 |
장위9구역은 LH가 공공사업시행자로 참여하고 있고, DL이앤씨와 현대건설 컨소시엄이 공동사업시행 건설업자로 선정돼 있습니다.
사업 규모도 총 2,230세대로 계획돼 있어 장위뉴타운 안에서도 관심이 높은 구역입니다.
다만 제가 상담할 때 가장 먼저 말씀드리는 부분이 있습니다.
현재 서울시 정비사업 정보몽땅의 공식 진행단계는 아직 조합설립인가 단계로 표시돼 있습니다.
따라서 사업시행인가가 끝났거나 이주계획이 확정됐다고 생각하시면 안 됩니다. 현재는 통합심의와 사업시행계획인가를 위한 준비가 진행되는 단계로 보시면 됩니다.
9월 18일 토지등소유자 전체회의가 열립니다
이번 전체회의 일정은 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 회의명 | 2026년 토지등소유자 전체회의 |
| 일시 | 2026년 9월 18일 금요일 오전 11시 |
| 장소 | 장위중앙교회 |
| 참석 대상 | 장위9구역 토지등소유자 |
장위9구역은 일반 조합방식 재개발과 달리 LH가 참여하는 공공재개발로 진행됩니다.
그래서 조합총회가 아니라 토지등소유자 전체회의를 통해 주요 사업 내용을 설명하고 필요한 안건을 의결하게 됩니다.
이번 전체회의에서 어떤 안건이 상정되는지는 소집공고와 회의자료를 정확하게 살펴봐야 하는데요.
저도 전체회의가 끝난 뒤 다음 내용을 중심으로 확인해볼 예정입니다.
- 전체회의에 상정된 안건
- 안건별 가결 여부
- 기본설계 관련 내용
- 통합심의 추진 일정
- 사업시행계획 수립 일정
- 용역계약과 예산 관련 내용
- 권리산정기준일 관련 설명
전체회의가 열린다는 사실도 반가운 소식이지만, 더 중요한 것은 어떤 안건이 통과되고 다음 사업 일정이 어떻게 제시되는지입니다.
전체회의가 열리면 이주시기도 가까워질까요?
장위9구역 상담을 하다 보면 전체회의나 주민총회 소식이 나올 때마다 “이제 곧 이주하는 것 아니냐”고 질문하시는 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면 이번 전체회의만으로 이주시기가 가까워졌다고 단정하기는 어렵습니다.
장위9구역이 실제 이주 단계로 넘어가려면 아직 다음과 같은 절차가 남아 있기 때문입니다.
- 통합심의와 관련 심의
- 사업시행계획 수립
- 사업시행인가
- 종전자산 감정평가
- 토지등소유자 분양신청
- 관리처분계획 수립
- 관리처분계획인가
- 이주계획과 이주비 마련
- 이주 개시
현재 장위9구역은 이 가운데 통합심의와 사업시행계획인가를 준비하고 있습니다.
사업시행인가가 난 뒤에도 감정평가와 분양신청, 관리처분계획인가를 거쳐야 하기 때문에 지금 단계에서 정확한 이주 연도나 시기를 말씀드리기는 어렵습니다.
저는 고객분들께도 “전체회의가 열린다는 것은 사업 준비가 이어지고 있다는 의미는 있지만, 이주 확정 소식은 아니다”라고 설명드리고 있습니다.
최근 자료를 보면 사업 준비는 계속되고 있습니다
이주시기를 바로 예상하기는 어렵지만, 최근 공개자료를 보면 장위9구역의 실무 준비는 꾸준히 진행되고 있습니다.
지난 6월 17일에는 통합심의를 위한 기본설계안 사전협의를 성북구청과 진행한 것으로 안내됐습니다.
8월에는 다음 자료들이 연이어 공개됐습니다.
- 8월 14일 환경영향평가 현장조사계획서 제출
- 8월 18일 환경영향평가 관련 자료 공개
- 8월 19일 사업시행계획인가 관련 세대명부 등 자료 공개
- 8월 24일 주민대표회의 관련 자료 공개
- 8월 25일 세입자 명부 회신
- 8월 25일 정비사업전문관리용역 관련 자료
- 8월 25일 제35차 운영위원회 월례회의 소집
- 8월 28일 권리산정기준일 조정을 위한 의견 조회
- 9월 18일 토지등소유자 전체회의 예정
제가 이 자료들을 살펴보면 기본설계와 환경영향평가, 세대·세입자 조사, 정비사업전문관리용역이 함께 진행되고 있다는 점이 눈에 들어옵니다.
각각 별개의 업무처럼 보이지만 결국 통합심의와 사업시행계획인가를 준비하는 과정으로 연결됩니다.
권리산정기준일 의견 조회도 눈여겨봐야 합니다
지난 8월 28일에는 권리산정기준일 조정을 위한 의견 조회가 공개됐습니다.
장위9구역 매수를 알아보시는 분들께는 이 내용도 중요합니다.
다만 현재 공개된 자료는 권리산정기준일을 실제로 변경했다는 확정 고시가 아닙니다. 조정 여부를 검토하기 위해 의견을 조회한 단계이므로 후속 고시를 계속 확인해야 합니다.
특히 다음과 같은 물건은 제가 계약 전에 관련 서류를 더 꼼꼼하게 살펴보고 있습니다.
- 권리산정기준일 전후 건축허가를 받은 신축빌라
- 단독주택을 다세대주택으로 전환한 물건
- 토지 또는 건물의 지분이 분할된 물건
- 권리산정기준일 이후 구분등기된 물건
- 여러 사람이 토지나 건물을 공동으로 소유한 물건
이런 물건은 매매가격이나 대지지분만 보고 입주권을 판단하면 안 됩니다.
건축허가일과 사용승인일, 소유권 분리 시점, 구분등기일과 후속 고시까지 함께 확인한 뒤 분양자격을 판단해야 합니다.
지금 장위9구역을 매수한다면
장위9구역은 통합심의와 사업시행계획인가를 준비하고 있기 때문에 사업 초기보다는 진행 내용이 상당히 구체화된 상태입니다.
하지만 아직 사업시행인가와 관리처분계획인가 전이기 때문에 예상 권리가액과 배정 평형, 추가분담금 및 이주시기는 확정되지 않았습니다.
제가 장위9구역 매물을 안내할 때는 다음 내용을 함께 살펴드립니다.
- 토지와 건물의 소유관계
- 대지지분
- 권리산정기준일
- 분양대상 자격
- 토지거래허가 적용 여부
- 현재 임차인과 점유관계
- 예상 권리가액
- 향후 추가분담금 가능성
- 매수인의 자금계획
“사업이 진행되고 있으니 아무 물건이나 사도 된다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 같은 장위9구역 안에서도 물건마다 권리관계와 실투자금이 다르기 때문에 개별적으로 살펴봐야 합니다.
장위9구역 이주시기, 현재는 이렇게 보고 있습니다
장위9구역은 9월 18일 토지등소유자 전체회의를 앞두고 있고, 기본설계와 환경영향평가, 세대·세입자 조사 등 사업시행계획인가를 위한 업무도 진행하고 있습니다.
그래서 사업 준비가 이전보다 구체화되고 있다는 점은 분명합니다.
그러나 이주시기는 사업시행인가와 분양신청, 관리처분계획인가를 거쳐야 윤곽이 나옵니다. 현재 단계에서는 “이주가 임박했다”거나 특정 연도에 이주한다고 단정하기 어렵습니다.
저는 현재 상황을 이렇게 전해드리고 싶습니다.
장위9구역은 토지등소유자 전체회의를 앞두고 통합심의와 사업시행계획인가 준비가 이어지고 있지만, 이주계획이 확정된 단계는 아닙니다.
9월 18일 전체회의가 끝나고 의결 결과와 다음 일정이 공개되면 퀸즈부동산에서 다시 확인해 자세히 전해드릴게요.
장위9구역 매수나 매도를 고민하고 계신다면 매매가격만 보지 마시고 분양자격과 권리산정기준일, 토지거래허가 및 임차인 관계까지 함께 확인해보세요.
퀸즈부동산으로 문의하시면 제가 개별 매물의 서류와 권리관계, 현재 거래조건을 직접 살펴보고 자세히 설명드리겠습니다.
※ 회의 일정과 사업계획은 변경될 수 있으므로 참석 전 주민대표회의의 공식 소집공고와 회의자료를 다시 확인해 주세요.
